Klageschrift vom 06.07.23

S.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Amtsgericht Potsdam
Hegelallee 8
14467 Potsdam

Klage

E-Mail: […]
Tel.: […]
Bitte unbedingt angeben: […]

Potsdam, 06.07.2023

des Herrn […] W., [Straße], [Ort]
- Kläger
Prozessbevollmächtigte: […].

gegen

Herrn Oliver Lenz, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam,
-Beklagter
voraussichtliche Prozessbevollmächtigte: Kanzlei Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam,

wegen: Räumung und Herausgabe von Wohnraum
vorl. Streitwert: (208 Euro x 12) 2.496,00 Euro

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Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage und werden beantragen

der Beklagte wird verurteilt, die von ihm bewohnte Wohnung im 3. OG links in der Carl-von-Ossietzky-Straße Nr. 6 in 14471 Potsdam, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Es wird angeregt, neben einer Güteverhandlung auch gleich einen frühen ersten Termin anzuberaumen. Sofern das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnet, wird für den Fall der Säumnis beantragt,

den Beklagten durch Versäumnisurteil ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.

Für den Fall des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen kündigen wir an, Versäumnisurteil zu nehmen.

Begründung:

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Potsdam. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

1.
Der Kläger ist Eigentümer der im Antrag genannten Wohnung. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 04.05.2022.

Beweis: Auszug aus dem Grundbuch vom 04.05.2022 (als Anlage Kı)

Damit einhergehend ist er in das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten. Bei dem Haus handelt es sich um ein Wohngebäude aus der Gründerzeit.

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Die Wohnung ist nur über ein Treppenhaus - ohne Aufzug - mit über 60 Stufen zu erreichen. Was tut das zur Sache? Das Wohnzimmer ist mit der Küche und den übrigen Räumen nur durch eine zweistufige Treppe betretbar. Gleiche Frage Der Beklagte lebt seit dem Jahr 1990 in der streitgegenständlichen Wohnung. Der klägerseits bekannte Mietvertrag datiert auf den 06.03.1990 und wird in Kopie als Anlage K2 zur Gerichtsakte gereicht. Das Mietverhältnis besteht auf unbestimmte Zeit. Der Beklagte benötigt infolge einer Erkrankung einen Rollstuhl und sei auf Pflegeleistungen durch Dritte angewiesen.

2.
Im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 23.09.2021 gegen 16:00 Uhr stellte der Kläger fest, dass der Beklagte die Mietsache in vertragswidriger Weise in Gebrauch hatte.
Beweis: Protokoll der Wohnungsbesichtigung vom 23.09.2021 (als Anlage K3)

Ich habe ebenfalls ein Protokoll angefertigt. Da sind auch sämtliche Zeugen benannt. Ich bin neugierig, ob der Inhalt der Anlage K3 mit meinen Aufzeichnungen übereinstimmt.

Der Beklagte nahm ohne entsprechende Zustimmung des Vermieters Veränderungen an der Wohnung vor bzw. es wurden erhebliche Schäden an der Wohnung festgestellt. Mit Schreiben vom 26.10.2021 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum 15.11.2011 auf, die Missstände zu beseitigen, eine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anzuerkennen und weitere Beschädigungen durch pflicht- und sorgfaltswidriges Verhalten zu unterlassen.
Beweis: Schreiben vom 26.10.2021 (als Anlage K4)

3.
Im Einzelnen wurde Folgendes beanstandet:

Obwohl der Beklagte alleiniger Mieter ist, sind an der Klingel und an dem Briefkasten weitere Namen angebracht. Eine Erlaubnis zur Teilüberlassung und Untervermietung liegt nicht vor. Soweit der Name D. gemeint ist: Das sind Kinder von mir, bzw. meiner damaligen Partnerin. Daß diese mit mir wohnten, war bekannt und immer unstrittig. Soweit der Name R. gemeint ist: Die Anzeige der Aufnahme meiner ehemaligen Partnerin und Mutter eines meiner Kinder ist aktenkundig.

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Im Bad wurden unterhalb der Badewanne sowie an anderen Stellen Fliesen herausgenommen und nur zum Teil unfachmännisch wiedereingesetzt und auch zum Teil beschädigt. Ich wiederhole: An der Einhausung der Badewanne wurden zwei Fliesen abgenommen, damit die Badewanne für meinen Personenlifter unterfahrbar, und damit für mich nutzbar wird. Die Fliesen können wieder eingesetzt werden. - An anderer Stelle wurde von einer von der WEG beauftragten Sanitärfirma Fliesen abgenommen, damit das Entlüftungsventil dahinter repariert werden konnte. Die Firma hat nach der Reparatur die Fliesen nicht wieder eingesetzt. Ich habe das dann selbst gemacht. Beschädigt wurde bei diesen Dingen nichts.

Das Fallrohr des Regenablaufs des Hausdaches, welches über den Balkon zugänglich ist, wurde entfernt und durch ein flexibles Rohr ersetzt, um das abfließende Regenwasser in einer Regentonne aufzufangen. Durch die nicht fachgerechte Verbindung und den hohen Wasserstand innerhalb dieser Tonne lief das Wassers über, sodass die dahinterliegende Hauswand durchfeuchtet wurde. Nunmehr weisen die nach Norden und Westen ausgerichteten Hauswände an dieser Stelle einen grünen pflanzlichen Bewuchs auf. Ferner waren auf der Balkonbrüstung alle Blumenkästen ohne jegliche Sicherung abgestellt. Bei entsprechender stürmischer Witterung drohen die Blumenkästen abzustürzen. Hierdurch besteht eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben von Personen und anderen sich unterhalb des Balkons befindlichen Sachen. Leib und Leben von […] Sachen. Sic!

Die Fenster zur Straßenseite sind innenseitig und im Zwischenraum stark beschädigt. Augenscheinlich nahm der Beklagte weder das sich im Doppelkasten sammelnde Kondenswasser auf, noch sorgte er für eine regelmäßige Belüftung. Er beschleunigte den Verfall der Fenster in dem er Tücher zwischen die Fenster hängt. Eine Anzeige hinsichtlich der Mängel an den Fenstern gegenüber dem Vermieter erfolgte nicht, sodass eine Beseitigung verhindert wurde.

Der Fußboden zeigte starke Beschädigungen. Der Beklagte kompostiert in seiner Wohnung die angefallenen Bio-Abfälle. Durch unzureichende Abdichtung und Belüftung der Kompostkiste wurde der darunterliegende Fußboden durch die beginnende Zersetzung des Holzes stark beschädigt.

Durch ständige Zusammenstöße [des] Rollstuhls mit den Türen und Türrahmen innerhalb der Wohnung sind diese an den Stoßstellen stark beschädigt. Alle Türen und Türrahmen, Fliesen und die WC-Drückergarnitur wurden von Kinderhand bemalt, ohne

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dass dies von dem Beklagten verhindert bzw. beseitigt wurde, bzw. sind mit Edding beschriftet.

Der Kläger musste zu seiner Bestürzung feststellen, dass der Beklagte in seiner Wohnung Drogen anbaut, da wenigstens eine Cannabis-Pflanze aufgefunden wurde. Das war bei der Besichtigung am 23.09.21. Damals besaß ich eine (1) mikrige Hanfpflanze (ca. 15 cm hoch), die dann später und vor der Zeit auch einging. Mit dem THC wollte ich meine Spastiken mindern.

Der Kläger fand die Wohnung insgesamt in einem verwahrlosten und heruntergekommenen Zustand auf. Das meinen sie! In allen Räumen befanden sich abgestellte Umzugskisten, Kartons etc., die die Zimmer so stark versperrten, dass kein Aufmaß erfolgen konnte. Ich wußte gar nicht, daß ich die Wohnung nach Gusto des Vermieters einrichten muß. Ebenso wußte ich nicht, daß ich die von mir gemietete Wohnung so einrichten muß, daß eine Vermessung möglich ist. Bei der Gelegenheit: Sollte das Aufmaß nicht vor dem Kauf der Wohnung erfolgen?

Dieser Zustand wurde während der Wohnungsbegehung mit dem Einverständnis des Beklagten durch eine Fotokamera dokumentiert. Die gefertigten Aufnahmen können im Bestreitensfall nachgereicht werden.

Beweis (im Bestreitensfall): Fotodokumentation vom 23.09.2021

Inaugenscheinnahme

Auf Nachfrage des Klägers wegen der zahlreichen Namen am Briefkasten und Klingelschild des Beklagten erklärte dieser, dass er die Wohnung alleine bewohne. Der Name „Rödl" sei auf die Mutter seines Kindes zurückzuführen, die nicht in der Wohnung leben würde. Der Name „D[…]“ gehöre zu einer früheren Freundin. Zudem sei ein Herr T. oder T. G. in der streitgegenständlichen Wohnung „polizeilich“ gemeldet. Hinsichtlich der weiteren Personen habe der Beklagte mittlerweile den Überblick verloren. Das gab es tatsächlich: Leute (ein oder zwei), die nur eine polizeiliche Meldeadresse benötigten, aber nicht hier wohnten. Da diese Leute auch Assistenz bei mir waren, wollte/mußte ich ihnen entgegenkommen. Eine Hand wäscht die andere; nur mit Geld (z.Zt. 13 €/h) locke ich niemanden.

Davon unabhängig benötigt der Kläger die streitgegenständliche Wohnung für seine erwachsene Tochter, Frau W. Was ich mich frage: Warum gibt er ihr nicht das Geld für eine Wohnung, anstatt ihr eine zu kaufen? Ein Assistent von mir formulierte drastisch und polemisch: Hätte er statt Geldverdienens sich um seine Tochter gekümmert, wäre die Tochter in der Lage, sich selbst eine Wohnung zu kaufen. Nach dem Willen des Klägers und dem Wunsch seiner Tochter soll diese mit ihrem Lebensgefährten, Herrn D., und dem gemeinsamen Kind in die streitgegenständliche Wohnung so bald wie möglich einziehen. Diese Wohnung verfügt über deutlich mehr Platz als die

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bisherige Wohnung der Tochter mit 2,5 Zimmern auf ca. 64,5 qm. Neben dem Wohn- und Schlafzimmer wären für die junge Familie ein separates Kinderzimmer und auch ein weiteres Zimmer, welches als Arbeitszimmer genutzt werden soll, vorhanden. Dieses ist auch zwingend erforderlich, da sowohl die Tochter des Klägers als auch ihr Lebensgefährte von Zuhause aus arbeiten. Darüber hinaus verfügt die streitgegenständliche Wohnung über einen Balkon und es besteht die Möglichkeit zur Gartennutzung Auf diesem Hof ist Gartennutzung NICHT möglich. Auf dem Hof gibt es Rasen, Obstbäume und einen Sandkasten, außerdem einen Beetstreifen am Zaun, der von den Mieter*innen in Eigenregie bepflanzt wird. Die bisherige Wohnung der Tochter des Klägers verfügt über keinen Balkon. Dort besteht auch keine Möglichkeit einen Garten zu nutzen. Beides ist aber zur Verwirklichung der beruflichen Zwecke der Tochter des Klägers und deren Lebensgefährten erforderlich. Ich frage mich, welche beruflichen Zwecke das sein könnten, die nur auf diesem Gemeinschaftshof verwirklicht werden können.

Beweis: 1.) Zeugnis der Frau W., […straße], 14471 Potsdam,

2.) Zeugnis des Herrn D., c/o W., […straße], 14471 Potsdam

Dem Kläger stehen auch keine Alternativwohnungen zur Verfügung, die er seiner Tochter und deren Familie anbieten könnte. Daher erklärte er mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30.07.2022.

Beweis: Schreiben des Klägers vom 26.10.2021 (als Anlage K5)

Mit Schreiben vom 01.11.2021 widersprach der Beklagte der Kündigung, da sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Nach einer Entscheidung des LG Potsdam vom 31.05.2018, Az. 13 S 68/12 sei er dauerhaft räumungsunfähig.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 01.11.2021 (als Anlage K6)

5.
Im Nachgang zu dem ersten Begehungstermin bemühte sich der Kläger schriftlich