Klageschrift vom 06.07.23

S.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Amtsgericht Potsdam
Hegelallee 8
14467 Potsdam

Klage

E-Mail: […]
Tel.: […]
Bitte unbedingt angeben: […]

Potsdam, 06.07.2023

des Herrn […] W., [Straße], [Ort]
- Kläger
Prozessbevollmächtigte: […].

gegen

Herrn Oliver Lenz, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam,
-Beklagter
voraussichtliche Prozessbevollmächtigte: Kanzlei Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam,

wegen: Räumung und Herausgabe von Wohnraum
vorl. Streitwert: (208 Euro x 12) 2.496,00 Euro

Seite 2

Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage und werden beantragen

der Beklagte wird verurteilt, die von ihm bewohnte Wohnung im 3. OG links in der Carl-von-Ossietzky-Straße Nr. 6 in 14471 Potsdam, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Es wird angeregt, neben einer Güteverhandlung auch gleich einen frühen ersten Termin anzuberaumen. Sofern das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnet, wird für den Fall der Säumnis beantragt,

den Beklagten durch Versäumnisurteil ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.

Für den Fall des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen kündigen wir an, Versäumnisurteil zu nehmen.

Begründung:

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Potsdam. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

1.
Der Kläger ist Eigentümer der im Antrag genannten Wohnung. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 04.05.2022.

Beweis: Auszug aus dem Grundbuch vom 04.05.2022 (als Anlage Kı)

Damit einhergehend ist er in das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten. Bei dem Haus handelt es sich um ein Wohngebäude aus der Gründerzeit.

Seite 3

Die Wohnung ist nur über ein Treppenhaus - ohne Aufzug - mit über 60 Stufen zu erreichen.

Was tut das zur Sache? Ich denke mir, dass W. vor sich selbst vertreten muss, mir, einen schwerstbehinderten Menschen nach 33jähriger die Wohnung zu kündigen und damit das soziale Umfeld und die Lebensfreude zu nehmen. Niemand dürfte so etwas leichten Herzens tun, auch ein W. nicht. Also redet er sich das schön. „Der Behinderte hätte es doch viel besser in einer Wohnung mit Aufzug bzw. ohne Treppen“. – Der vorherige Besitzer hatte mir so etwas nach dem Ende des Wohnungsprozesses im persönlichen Gespräch gesagt.

Das Wohnzimmer ist mit der Küche und den übrigen Räumen nur durch eine zweistufige Treppe betretbar.

Gleiche Frage, gleiche Vermutung von mir.

Der Beklagte lebt seit dem Jahr 1990 in der streitgegenständlichen Wohnung. Der klägerseits bekannte Mietvertrag datiert auf den 06.03.1990 und wird in Kopie als Anlage K2 zur Gerichtsakte gereicht. Das Mietverhältnis besteht auf unbestimmte Zeit. Der Beklagte benötigt infolge einer Erkrankung einen Rollstuhl und sei auf Pflegeleistungen durch Dritte angewiesen.

2.
Im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 23.09.2021 gegen 16:00 Uhr stellte der Kläger fest, dass der Beklagte die Mietsache in vertragswidriger Weise in Gebrauch hatte.
Beweis: Protokoll der Wohnungsbesichtigung vom 23.09.2021 (als Anlage K3)

Ich habe ebenfalls ein Protokoll angefertigt. Da sind auch sämtliche Zeugen benannt. Ich bin neugierig, ob der Inhalt der Anlage K3 mit meinen Aufzeichnungen übereinstimmt.

Der Beklagte nahm ohne entsprechende Zustimmung des Vermieters Veränderungen an der Wohnung vor bzw. es wurden erhebliche Schäden an der Wohnung festgestellt. Mit Schreiben vom 26.10.2021 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum 15.11.2011 auf, die Missstände zu beseitigen, eine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anzuerkennen und weitere Beschädigungen durch pflicht- und sorgfaltswidriges Verhalten zu unterlassen.
Beweis: Schreiben vom 26.10.2021 (als Anlage K4)

3.
Im Einzelnen wurde Folgendes beanstandet:

Obwohl der Beklagte alleiniger Mieter ist, sind an der Klingel und an dem Briefkasten weitere Namen angebracht. Eine Erlaubnis zur Teilüberlassung und Untervermietung liegt nicht vor.

Soweit der Name D. gemeint ist: Das sind Kinder von mir, bzw. meiner damaligen Partnerin. Daß diese mit mir wohnten, war bekannt und immer unstrittig. Soweit der Name R. gemeint ist: Die Anzeige der Aufnahme meiner ehemaligen Partnerin und Mutter eines meiner Kinder ist aktenkundig.

Seite 4

Im Bad wurden unterhalb der Badewanne sowie an anderen Stellen Fliesen herausgenommen und nur zum Teil unfachmännisch wiedereingesetzt und auch zum Teil beschädigt.

Ich wiederhole: An der Einhausung der Badewanne wurden zwei Fliesen abgenommen, damit die Badewanne für meinen Personenlifter unterfahrbar, und damit für mich nutzbar wird. Die Fliesen können wieder eingesetzt werden. - An anderer Stelle wurde von einer von der WEG beauftragten Sanitärfirma Fliesen abgenommen, damit das Entlüftungsventil dahinter repariert werden konnte. Die Firma hat nach der Reparatur die Fliesen nicht wieder eingesetzt. Ich habe das dann selbst gemacht. Beschädigt wurde bei diesen Dingen nichts.

Das Fallrohr des Regenablaufs des Hausdaches, welches über den Balkon zugänglich ist, wurde entfernt und durch ein flexibles Rohr ersetzt, um das abfließende Regenwasser in einer Regentonne aufzufangen. Durch die nicht fachgerechte Verbindung und den hohen Wasserstand innerhalb dieser Tonne lief das Wassers über, sodass die dahinterliegende Hauswand durchfeuchtet wurde. Nunmehr weisen die nach Norden und Westen ausgerichteten Hauswände an dieser Stelle einen grünen pflanzlichen Bewuchs auf. Ferner waren auf der Balkonbrüstung alle Blumenkästen ohne jegliche Sicherung abgestellt. Bei entsprechender stürmischer Witterung drohen die Blumenkästen abzustürzen. Hierdurch besteht eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben von Personen und anderen sich unterhalb des Balkons befindlichen Sachen.

Leib und Leben von […] Sachen. Sic!

Die Fenster zur Straßenseite sind innenseitig und im Zwischenraum stark beschädigt. Augenscheinlich nahm der Beklagte weder das sich im Doppelkasten sammelnde Kondenswasser auf, noch sorgte er für eine regelmäßige Belüftung. Er beschleunigte den Verfall der Fenster in dem er Tücher zwischen die Fenster hängt. Eine Anzeige hinsichtlich der Mängel an den Fenstern gegenüber dem Vermieter erfolgte nicht, sodass eine Beseitigung verhindert wurde.

Der Fußboden zeigte starke Beschädigungen. Der Beklagte kompostiert in seiner Wohnung die angefallenen Bio-Abfälle. Durch unzureichende Abdichtung und Belüftung der Kompostkiste wurde der darunterliegende Fußboden durch die beginnende Zersetzung des Holzes stark beschädigt.

Durch ständige Zusammenstöße [des] Rollstuhls mit den Türen und Türrahmen innerhalb der Wohnung sind diese an den Stoßstellen stark beschädigt. Alle Türen und Türrahmen, Fliesen und die WC-Drückergarnitur wurden von Kinderhand bemalt, ohne

Seite 5

dass dies von dem Beklagten verhindert bzw. beseitigt wurde, bzw. sind mit Edding beschriftet.

Der Kläger musste zu seiner Bestürzung feststellen, dass der Beklagte in seiner Wohnung Drogen anbaut, da wenigstens eine Cannabis-Pflanze aufgefunden wurde.

Das war bei der Besichtigung am 23.09.21. Damals besaß ich eine (1) mikrige Hanfpflanze (ca. 15 cm hoch), die dann später und vor der Zeit auch einging. Mit dem THC wollte ich meine Spastiken mindern.

Der Kläger fand die Wohnung insgesamt in einem verwahrlosten und heruntergekommenen Zustand auf.

Das meinen sie!

In allen Räumen befanden sich abgestellte Umzugskisten, Kartons etc., die die Zimmer so stark versperrten, dass kein Aufmaß erfolgen konnte.

Ich wußte gar nicht, daß ich die Wohnung nach Gusto des Vermieters einrichten muß. Ebenso wußte ich nicht, daß ich die von mir gemietete Wohnung so einrichten muß, daß jederzeit eine Vermessung möglich ist. Bei der Gelegenheit: Sollte das Aufmaß nicht besser vor dem Kauf einer Wohnung erfolgen?

Dieser Zustand wurde während der Wohnungsbegehung mit dem Einverständnis des Beklagten durch eine Fotokamera dokumentiert. Die gefertigten Aufnahmen können im Bestreitensfall nachgereicht werden.

Beweis (im Bestreitensfall): Fotodokumentation vom 23.09.2021

Inaugenscheinnahme

Auf Nachfrage des Klägers wegen der zahlreichen Namen am Briefkasten und Klingelschild des Beklagten erklärte dieser, dass er die Wohnung alleine bewohne. Der Name „Rödl" sei auf die Mutter seines Kindes zurückzuführen, die nicht in der Wohnung leben würde. Der Name „D[…]“ gehöre zu einer früheren Freundin. Zudem sei ein Herr T. oder T. G. in der streitgegenständlichen Wohnung „polizeilich“ gemeldet. Hinsichtlich der weiteren Personen habe der Beklagte mittlerweile den Überblick verloren.

Das gab es tatsächlich: Leute (ein oder zwei), die nur eine polizeiliche Meldeadresse benötigten, aber nicht hier wohnten. Da diese Leute auch Assistenz bei mir waren, wollte/mußte ich ihnen entgegenkommen. Eine Hand wäscht die andere; nur mit Geld (z.Zt. 13 €/h) locke ich niemanden.

Davon unabhängig benötigt der Kläger die streitgegenständliche Wohnung für seine erwachsene Tochter, Frau W.

Was ich mich frage: Warum gibt er ihr nicht das Geld für eine Wohnung, anstatt ihr eine zu kaufen? Ein Assistent von mir formulierte drastisch und polemisch: Hätte er statt geldverdienens sich um seine Tochter gekümmert, wäre die Tochter in der Lage, sich selbst eine Wohnung zu kaufen.

Nach dem Willen des Klägers und dem Wunsch seiner Tochter soll diese mit ihrem Lebensgefährten, Herrn D., und dem gemeinsamen Kind in die streitgegenständliche Wohnung so bald wie möglich einziehen. Diese Wohnung verfügt über deutlich mehr Platz als die

Seite 6

bisherige Wohnung der Tochter mit 2,5 Zimmern auf ca. 64,5 qm. Neben dem Wohn- und Schlafzimmer wären für die junge Familie ein separates Kinderzimmer und auch ein weiteres Zimmer, welches als Arbeitszimmer genutzt werden soll, vorhanden. Dieses ist auch zwingend erforderlich, da sowohl die Tochter des Klägers als auch ihr Lebensgefährte von Zuhause aus arbeiten. Darüber hinaus verfügt die streitgegenständliche Wohnung über einen Balkon und es besteht die Möglichkeit zur Gartennutzung

Auf diesem Hof ist Gartennutzung NICHT möglich. Auf dem Hof gibt es Rasen, Obstbäume und einen Sandkasten, außerdem einen Beetstreifen am Zaun, der von den Mieter*innen in Eigenregie bepflanzt wird.

Die bisherige Wohnung der Tochter des Klägers verfügt über keinen Balkon. Dort besteht auch keine Möglichkeit einen Garten zu nutzen. Beides ist aber zur Verwirklichung der beruflichen Zwecke der Tochter des Klägers und deren Lebensgefährten erforderlich.

Ich frage mich, welche beruflichen Zwecke das sein könnten, die nur auf diesem Gemeinschaftshof verwirklicht werden können.

Beweis: 1.) Zeugnis der Frau W., […straße], 14471 Potsdam,

2.) Zeugnis des Herrn D., c/o W., […straße], 14471 Potsdam

Dem Kläger stehen auch keine Alternativwohnungen zur Verfügung, die er seiner Tochter und deren Familie anbieten könnte. Daher erklärte er mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30.07.2022.

Beweis: Schreiben vom 26.10.2021 (als Anlage K5)

Mit Schreiben vom 01.11.2021 widersprach der Beklagte der Kündigung, da sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Nach einer Entscheidung des LG Potsdam vom 31.05.2018, Az. 13 S 68/12 sei er dauerhaft räumungsunfähig.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 01.11.2021 (als Anlage K6)

5.
Im Nachgang zu dem ersten Begehungstermin bemühte sich der Kläger schriftlich

Seite 6

um die Erlaubnis für eine erneute Begehung der Wohnung im Hinblick auf den Fristablauf. Auf die von ihm mehrfach nach dem 15.11.2021 vorgeschlagenen Begehungstermine erfolgte überhaupt keine Reaktion seitens des Beklagten.

Beweis (im Bestreitensfall): Schreiben vom 11.11.2021 und vom 23.11.2021

Wie auch immer, es kam zu einer Besichtigung am 25.11.23. Gedächtnisprotokoll Selbstverständlich hätte ich die unangemeldete Besichtigung verweigern können. Warum sollte ich? Ich will doch keinen Krieg mit meinem Vermieter!

Am 25.11.2021 konnte der Kläger den Beklagten in der Wohnung persönlich antreffen und mit dessen Einverständnis die streitgegenständliche Wohnung zum Teil begehen. Hinsichtlich der angemahnten Mängel musste der Kläger festzustellen, dass keine seine Forderungen umgesetzt und der vertragswidrige Gebrauch durch den Beklagten fortgesetzt wurde.

Beweis (im Bestreitensfall): Protokoll des Klägers zur Wohnungsbegehung vom 25.11.2021

Erst mit auf den 03.12.2021 datierten Schreiben, welches dem Klägervertreter als Empfangsbevollmächtigten erst am 15.12.2021 zuging, nahm der Beklagte zu den Vorhaltungen des Klägers Stellung. Im Ergebnis bestätigte er die Beschädigung der Wohnung, zeigte sich weiterhin nicht einsichtig und wies das Begehren des Klägers in fast allen Punkten zurück. Nur hinsichtlich des Drogenanbaus erfolgte keinerlei Reaktion.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 03.12.2021 (als Anlage K7)

Aufgrund dieses Verhaltens des Beklagten war dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zumutbar, sodass er die außerordentliche Kündigung und (hilfsweise die ordentliche Kündigung) des Mietverhältnisses erklärte.

Faszinierend: Am 15.12.21 geht dem Anwalt mein Schreiben zu, aufgrund dessen er am 21.12.21 auf vier Seiten die Kündigung erklärt. Die arbeiten aber schnell!

Ein weiteres Zuwarten war dem Kläger – bedauerlicherweise im Hinblick auf das bevorstehende Weihnachtsfest –wegen der Verteidigung seiner eigenen Rechte nicht möglich und zeigt deutlich auf, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist.

Hilfe, ich sehe meine Felle davonschwimmen! Er kündigt zur Weihnachtszeit!! Kann es einen stärkeren Beweis geben für die Berechtigung der Wohnungskündigung?!

Seite 7

Beweis: Schreiben des Klägers vom 21.12.2021 (als Anlage K8)

6.
Hierauf reagierte der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 25.01.2022. Die Beklagtenvertreterin wies darin die Ansprüche des Klägers zurück und widersprach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 25.01.2022 (als Anlage K9)

Danach ist zu befürchten, dass er seinen Räumungspflichten nicht nachkommt

Ich glaube nicht, daß ich eine Räumungspflicht habe.

und auch nicht nachkommen wird, so dass bereits jetzt Anlass zur Klage gegeben ist.

7.
Aufgrund der Eintragung des Klägers im Grundbuch unter dem 04.05.2022 war es erforderlich, erneut die Eigenbedarfskündigung mit Schreiben vom 08.06.2022, beigefügt in Kopie als

Anlage K10,

zu erklären. Die Kündigung wurde zum 31.03.2023 erklärt, da der Kläger die Wohnung für seine Tochter und seinen Enkel benötigt. Der Enkel wurde am […] geboren.

Ferner erfolgte eine außerordentliche Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 01.09.2022, beigefügt in Kopie als

Anlage K11.

Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Beklagte trotz der Vielzahl von Abmahnungen, Kündigungserklärungen und Hinweisen von Seiten des Klägers sein pflichtwidriges Verhalten nicht unterlassen hat. Dies trifft insbesondere auf die Kompostkiste zu, die zu erheblichen Schäden geführt hat und weiterhin führt. Der

Seite 8

Beklagte hat sein Verhalten hinsichtlich der Briefkastenproblematik, des Regenablaufs, der Blumenkästen, Schäden an den Fenstern und Türen nicht angepasst; ist dieser pfleglos mit der Mietsache umgegangen.

Vielmehr widersprach er mit Schreiben vom 01.09.2022 der Kündigung.

In Anbetracht des bestehenden Streits zwischen den Parteien bezüglich der einzelnen Schäden und deren Umfang und dem damit einhergehenden Status quo der Mietsache leitete der Kläger ein selbstständigen Beweissicherungsverfahren vor dem erkennenden Gericht unter dem Az: 26 H 3/22 ein. Es wird angeregt, die Gerichtsakte hinzuzuziehen.

Im Ergebnis dieses Verfahrens und des Sachverständigentermins zeigte sich, dass trotz der Hinweise auf diverse Beschädigungen an der Mietsache und der Abmahnungen des Beklagten u.a. mit Schreiben vom 26.10.2021 und 21.12.2021, den weiteren Hinweisen und Kündigungen im Jahr 2022, dieser den Zustand unverändert ließ. Auch in der Kündigung vom 01.09.2022 wurde auf die Beschädigung von Fließen (Sic!), die Türen, die Türzarge, der unfachmännisch vorgenommenen baulichen Veränderung am Regenablauf, aufgrund von massiver Kondenswasserbildung in den Doppelfenstern, das Aufstellen der Kompostkiste/Wurmkiste, gestützt. Im Rahmen des selbstständigen Beweissicherungsverfahrens vor dem Amtsgericht Potsdam wurde ein Gutachten eingeholt. Das Gutachten lag dem Beklagten mehrere Wochen vor. Darin wurden die oben dargelegten Mängel bestätigt. Unter anderem bestätigte der Sachverständige die massive Kondenswasserbildung in den Kastenfenstern, die u.a. durch die Verwendung von Tüchern, die der Beklagte dazwischen geklemmt hat, zurückzuführen ist. Auch stellte er hinsichtlich der Wurmkiste fest, dass diese direkt auf dem Dielenfußboden aufsteht und sich unterhalb der Wurmkiste der Holzfußboden durch Feuchtigkeit dunkel verfärbt hat. Eine schützende Lackschicht ist nicht mehr festzustellen. Es wurden erhebliche Feuchtigkeitswerte von 29 % Masse festgestellt. Auch stelle der Sachverständige fest, dass ein Käfer aus der Wurmkiste herausgekrabbelt kam. Die Wurmkiste ist nicht wasserdicht und der Holzfußboden durch die Feuchtigkeit massiv geschädigt.

Seite 9

Auf der Dachterrasse zeigten sich massive Algenbildung, die durch verspritztes Niederschlagswasser, was auf die Manipulation des Beklagten an dem Regenablaufrohr zurückzuführen ist, festzustellen war. Sic! Der Beklagte hat gleichwohl sein Verhalten nicht überdacht und abgeändert. Er hält an seinem pflichtwidrigen, die Mietsache beschädigenden Verhalten fest, leugnet teilweise auch sein Verhalten und die Ursächlichkeit. Aus diesem Grunde erfolgte eine weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 08.05.2023, beigefügt in Kopie als

Anlage K12.

Der Beklagte kam seiner Räumungsverpflichtung nicht nach. Klage ist nunmehr geboten.

II.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch zu.

1.
Aufgrund der außerordentlichen Kündigung vom 21.12.2021 ist das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.01.2022 gemäß §§ 542 Abs. ı, 543 Abs. ı, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB erloschen.

Demnach liegt ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

Die erhebliche Gefährdung muss die Folge des sorgfaltswidrigen Umgangs des Mieters mit der Mietsache sein, weil er die ihm aus dem Vertrag oder Gesetz obliegenden Obhuts- und Anzeigepflichten verletzte. Eine sorgfaltswidrige Pflichtverletzung

Seite 10

kann auch darin liegen, dass der Mieter von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht. Dadurch muss die Mietsache konkret gefährdet werden. Der Eintritt eines Schadens muss drohen und der drohende Schaden muss erheblich sein. Ob die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt worden sind, kann nur im Einzelfall aufgrund einer Interessenabwägung nach Treu und Glauben entschieden werden (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993, Az. VIIII AZ 1/93).

2.
Vorliegend hat der Beklagte an mehreren Stellen der Wohnung die Sachsubstanz in erheblicher Weise verletzt und die Verursachung der Beschädigungen auch eingeräumt. Das betrifft zum einen die entfernten und beschädigten Fliesen im Badezimmer und die Entfernung des Regenfallrohres sowie den damit verbundenen nicht fachgerechten Anschluss eines Auffangbehältnisses für das abfließende Regenwasser.

Wesentlich sind auch die Beschädigungen der Türen und Türrahmen. Auch wenn der Beklagte auf einen Rollstuhl angewiesen ist, entbindet ihn dies nicht von der Verpflichtung sorgfältig und sachgemäß mit der Mietsache und dem Treppenhaus umzugehen. Es mag sein, dass es Situationen gibt, in denen beim Durchqueren der Türrahmen und dem Passieren der Tür ein Zusammenstoß unvermeidlich ist. Die vorgefundenen Beschädigungen sind aber von einer derartig schwerwiegenden Intensität, dass sie gegen ein versehentliches Anstoßen sprechen. Auch ist zu beachten, dass es sich um tiefgreifende Substanzverletzungen handelt, die sie sich nicht mit wenigen Pinselstrichen entfernen lassen.

Das gilt auch für die Innenfenster zur Straßenseite, die sich in einem stark verschimmelten Zustand aufgrund des mangelhaften Umgangs des Beklagten mit Lüftungs- und Entfeuchtungsverpflichtungen befinden. Auch ist dem Kläger nicht bekannt, dass der Beklagte diesen mangelhaften Zustand angezeigt hat, sodass seitens der Vermieters Gegenmafsnahmen hätten ergriffen werden können.

Seite 11

Insoweit wird auch die vorgerichtliche Behauptung der Beklagtenvertreterin vom 25.01.2022 (auf S. 2), dass der „Voreigentümer die Pflichtverletzungen hinnahm“ und der Kläger „insoweit auch dazu gezwungen" sei, ausdrücklich bestritten. Derartige Absprachen, Genehmigungen, Gestattungen etc. seitens des früheren Vermieters sind dem Kläger nicht bekannt. Hierzu hat er keinerlei Unterlagen vom Veräußerer erhalten.

Es hätte mich auch sehr verwundert, wenn der Veräußerer auf eventuell verkaufswertmindernde Dinge hingewiesen hätte!

Im Gegenteil ist dem Kläger nur eine „Abmahnung wegen Katzen“ vom 13.09.2018 bekannt, die der Beklagte auf seiner Homepage unter der URL http://cvo6wiki.de/Wiki/index.php/Abmahnung wegen Katzen vom 13.09.18 veröffentlicht hat.

Gucke an, woher der Käufer seine Informationen zum Zustand der Wohnung hat!

Neben dem beanstandeten Urinierverhalten der Haustiere des Beklagten, hat der damalige Vermieter dem Beklagten das „Halten von Katzen in der Wohnung" untersagt. Dieser Untersagung ist der Beklagte aber niemals nachgekommen, wie sich aus einer aktuellen Stellenausschreibung für die Assistenz des Beklagten ergibt (abrufbar unter: http://cvo6wiki.de/Wiki/index.php/Stellenausschreibung). Darin weist der Beklagte ausdrücklich darauf hin, dass in seinem Haushalt eine Katze lebt und Stelleninteressierte daher „keine Tierhaarallergie haben sollten.“ Gerade das Urinierverhalten der Katze(n)

Es waren früher mal zwei Katzen. Anfang 2019 habe ich eine abgegeben, so daß nur noch eine Katze in meinem Haushalt lebt.

des des Beklagten scheint seit geraumer Zeit Anlass für eine Auseinandersetzung im Rahmen der Hausgemeinschaft zu sein, wie ein auf den Briefkasten des Beklagten geklebtes Schreiben belegt, was der Kläger auch auf seiner Homepage am 26.09.2018 [1] veröffentlicht hat.

Dieses Verhalten liefert einen weiteren Beleg dafür, dass der Beklagte nicht bereit ist, sich selbst vertragstreu zu verhalten und in angemessener Weise auf die Belange des Klägers und der Hausgemeinschaft der WEG Rücksicht zu nehmen.

4.
Ein weiterer Beleg hierfür sind die ungesicherten Blumenkästen, die sich auf der Balkonbrüstung befinden. Insofern stößt die Behauptung der Beklagtenvertreterin, dass keine Gefahr bestünde, weil die Blumenkästen in den vergangenen Jahren nicht

Seite 12

eine konkrete (oder bereits eigetretene) Gefährdung der Mietsache in ihrer Substanz (Schimmel, Brandgefahr, Ungezieferbefall, nicht mehr zu beseitigender Schmutz etc.) droht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 543 BGB, Rn. 141, Stichwort „Müll”). Diese Schwelle ist in der streitgegenständlichen Wohnung bereits überschritten, sodass auch hier ein vertragswidriger Gebrauch vorliegt.

3.
In diesem Zusammenhang kommt es auch nicht darauf an, in welchem Zustand sich die Wohnung vor dem Eigentumserwerb der Wohnung befunden hat. Der Kläger macht gegen den Beklagten keine Mangelgewährleistungsrechte aus dem Kaufvertrag mit einem Dritten gemäß §§ 437, 434, 433 BGB geltend, wonach möglicherweise ein Ausschlussgrund nach § 442 BGB bestehen würde. Vielmehr nimmt der Kläger den Beklagten aus dem Mietvertragsverhältnis gemäß der §§ 535 ff. BGB in Anspruch. Durch den Erwerb des Eigentums an der Wohnung ist der Kläger als (neuer) Vermieter in den bestehenden Mietvertrag gemäß § 566 Abs. ı BGB eingetreten, sodass ihn nunmehr (anstelle des bisherigen Eigentümers) die mietvertraglichen Rechte und Pflichten treffen. Nach der ständigen Rechtsprechung (vgl. Staudinger/Emmerich, § 556 BGB, Rn. 56) gehen Rechte und Pflichten des Vermieters aus sonstigen vertraglichen Abreden der Parteien, auch wenn sie noch so eng mit dem Mietvertrag wirtschaftlich verbunden sind, nicht auf den Erwerber über. Insoweit ist auch zu beachten, dass der Kläger das Mietverhältnis nicht - wie die Beklagtenvertreterin im Schreiben vom 25.01.2022 (auf S. ) (Sic!) meint — „freiwillig übernommen habe“, sondern dass er kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingetreten ist.

Dies gilt umso vor dem Umstand, dass die Dauerpflichten des Mietvertrages (Gebrauchsgewährung durch den Vermieter und Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Mieter) nach dem Eigentumsübergang den Erwerber treffen bzw. nur noch der Erwerber die Einhaltung verlangen kann. Wegen des Charakters als Dauerverpflichtung spielt es keine Rolle, ob der Mangel schon vor dem Eigentumswechsel vorgelegen hat und vom Veräußerer hätte beseitigt werden müssen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 BGB, Rn. 128).

Seite 13

heruntergefallen sind, auf größtes Unverständnis. Vielmehr kann von Glück gesprochen werden, dass bisher noch keine Person zu Schaden gekommen est. Mit diesem risikoerhöhenden Verhalten infolge der Uneinsichtigkeit des Beklagten nimmt dieser einen Schadenseintritt sehenden Auges in Kauf, obwohl eine angemessene Absicherung für ihn ohne großen Aufwand mit geringen Mitteln zu bewerkstelligen wäre.

5.
Selbst wenn es relevant wäre, dass alle Beschädigungen bereits vor dem Erwerb der Mietsache durch den Kläger vorgelegen haben, muss beachtet werden, dass der Beklagte in der bisher kurzen Zeit der Vertragsfortführung mit dem Kläger auch gegen das Zutrittsrecht des Vermieters verstoßen hat.

Er durfte einmal besichtigen. Aber als er nach kurzer Zeit noch mal besichtigen wollte, habe ich Nein gesagt. Vermieter in Deutschland steht eine (1) Besichtigung in zwei Jahren zu

Demnach obliegt dem Mieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB eine vertragliche Nebenpflicht, bei Vorliegen eines konkreten, sachlichen Grundes von erheblicher Intensität, der sich insbesondere aus der Bewirtschaftung ergeben kann, ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter zum Zwecke der Besichtigung zu dulden (BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13, Rn. 20 - juris). Damit korrespondiert auch eine Pflicht zur zeitnahen Reaktion auf vorgeschlagene Besichtigungstermine, insbesondere wenn es um die Kontrolle eines bereits abgemahnten vertragswidrigen Gebrauchs geht.

6.
Schwer zu Lasten des Beklagten wiegt der Anbau von Cannabispflanzen

Es war eine (1) Pflanze, die ich übrigens zu therapeutischen Zwecken angebaut habe. Die Sinnhaftigkeit der therapeutischen Zwecke, wird jeder Arzt/Ärztin, der/die sich mit MS beschäftigt, bestätigen.

in der streitgegenständlichen Wohnung. Zumindest in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung bildet dieser Umstand für sich allein genommen bereits einen Grund zur außerordentlichen Kündigung, wenn eine nicht unerhebliche Menge an Drogen angebaut wird (vgl. etwa AG Köln, Urteil vom 25.03.2008, Az. 219 C 554/07 = BeckRS 2008, 11151). Zwar konnte bei der Begehung im September2o21 nur eine Cannabispflanze aufgefunden werden. In diesem Zusammenhang kann der Kläger schwerlich beurteilen, in welchem Umfang der Beklagte gewöhnlicherweise in der Wohnung Drogen anbaut.

Insoweit kann klägerseits wegen fehlender Fachkenntnisse nur spekuliert werden, dass es sich möglicherweise um die Reste einer umfangreicheren Ernte handelt.

Seite 14

All diese Beschädigungen dokumentieren den sorgfaltswidrigen Umgang des Beklagten mit dem (Sonder-)Eigentum des Klägers bzw. dem Gemeinschaftseigentum der WEG.

WEG (WohnungsEigentümerGemeinschaft). W. müßte eine Vollmacht haben, um im Namen der WEG zu sprechen.

Dies gilt auch für die Kompostkiste innerhalb der Wohnung. Selbstverständlich verlangt der Kläger von dem Beklagten nicht, dass er keine biologisch verwertbaren Abfälle in der Wohnung sammelt. Allerdings kommt es hierbei auf die konkrete Umsetzung an. Denn zu dem Sammelvorgang an sich, gehört es auch, dass die gesammelten Abfälle in regelmäßigen Abständen in die hierzu bereitstehende Mülltonne für Bio-Abfälle entsorgt werden. Gegen eine dauerhafte Aufbewahrung eines Komposttierbehältnisses wird ein Vermieter grds.

= grundsaetzlich

auch keine Einwendungen erheben können. Dafür wäre aber im vorliegenden Fall erforderlich, dass durch die Kompostkiste die Sachsubstanz der Wohnung nicht beeinträchtigt wird. Allerdings war für den Kläger deutlich wahrnehmbar, dass die Holzdielen unterhalb der Kompostkiste komplett schwarz verfärbt waren, was ein deutliches Indiz für begonnene Zersetzungsphase von Teilen des HolzfuRßbodens ist. Die Aufbewahrungskiste war und ist augenscheinlich über einen längeren Zeitraum undicht, sodass ausgelaufene Pflanzen- und Gärsäfte diesen Prozess in Gang gesetzt haben. Zudem wird die Beklagtenseite kaum in Abrede stellen wollen, dass der Kompostiervorgang im Allgemeinen durch Mikroorganismen, insb. Insekten, bewirkt wird, die wiederum Teil der Nahrungskette anderer Tierlebewesen sein können, die gemeinhin als Schädlinge bzw. Ungeziefer bezeichnet werden.

Die Gefahr, dass solche Schädlinge in die Wohnung gelockt werden, erscheint zudem nicht derart abstrakt, dass ein Eintritt schlechterdings ausgeschlossen ist. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass sich die Wohnung bei der Begehung insgesamt in einem sehr schlechten und heruntergekommenen Zustand befunden hat und durch Gegenständen vom Beklagten derart versperrt wurde, dass in einigen Räumen nicht einmal das Aufmaß abgenommen werden konnte.

Zwar ist nach allgemeiner Meinung die Vermüllung als solche oder ein unaufgeräumter, chaotischer, zugestellter Zustand der Mietsache noch keine vertragswidrige Nutzung. Es ist darauf zu achten, die eigenen Ordnungs- und Sauberkeitsvorstellungen nicht zum vertraglichen Maßstab zu machen. Dies ändert sich aber dann, wenn

Seite 15

Das ändert nichts daran, dass vorliegend wenigstens gegen das BtMG verstoßen wurde. Weitere - ihn entlastende - Erläuterungen hat der Beklagte dem Kläger gegenüber bisher nicht getätigt.

Bedenklich scheint diese Situation auch im Hinblick auf das kleine Kind des Beklagten, dass zumindest auch zeitweilig in der Wohnung leben sollen.

Nach einer Gesamtwürdigung des Verhaltens des Beklagten und der Vertragsumstände ist die Fortführung des Mietverhältnisses dem Kläger nicht weiter zumutbar. Der Beklagte betont insoweit zu Recht, dass nur aufgrund der mit seiner Erkrankung verbundenen Behinderung an sein Verhalten keine anderen Maßstäbe und Sorgfaltsanforderungen zu stellen sind, als an das Verhalten jedes anderen Mieters ohne gesundheitliche Beeinträchtigung. Dies folgt nicht erst aus der UN-Behindertenrechtskonvention sondern bereits aus Art. 1 Abs. 1 S.1 GG. Dabei ist aber auch die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Klägers nicht zu vernachlässigen, da ihm sein Eigentum und der Schutz des Gleichen gemäß3 (Sic!) Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet wird und auch seine (negative) Vertragsfreiheit im Rahmen seiner Privat- und Parteiautonomie zu wahren ist.

8.
Neben dem vertragswidrigen Gebrauch liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt, § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 2 Alt. 2 BGB. Infolge der Ausführungen des Klägers zu den verschiedenen Namen an Klingelschild und Briefkasten, liegt die Annahme nahe, dass auch andere Personen, wenigstens die namentlich bekannten (Frau R., Frau D. und Herrn G.), zumindest zeitweilig unbefugt in der Wohnung leben.

Seite 16

9.
Darüber hinaus sind auch die Voraussetzungen des § 573 Abs. 15. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt.

Der Kläger benötigt die streitgegenständlichen Räume als Wohnung für seine Familienangehörige. Er hat diesen Grund auch gemäß § 573 Abs. 3 S.1 BGB im Kündigungsschreiben vom 26.10.2020 angegeben.

Ich denke, hier wird das Kündigungsschreiben vom 26.10.202>>1<< gemeint.

Die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB ist eingehalten.

Zwar hat der Beklagte als Mieter der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprochen Wie bereits aufgezeigt, sind auch die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 S.2 BGB erfüllt, sodass es auf das Vorliegen einer unbilligen Härte nicht ankommt, deren Vorliegen bereits an dieser Stelle bestritten wird. Selbst wenn man dies anders sehe, überwiegen im vorliegenden Fall die berechtigten Interessen des Vermieters an der Vertragsbeendigung. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gerechtfertigt. Ein Weiterer Vortrag hierzu bleibt vorbehalten.

Nach alle dem ist antragsgemäß zu entscheiden.

Elektronisch signiert.
M.
Rechtsanwalt

Ich bin ja nun rechtlicher Laie. Aber ich meine mich zu erinnern, dass schon im allerersten Wohnungsprozess der Mietvertrag als wirksam beendet gesehen wurde. Aber auf Grund von Räumungsunfähigkeit, die Vermietung fortbestehen muss. – Da frage ich mich doch, was all diese Argumente sollen? Selbst wenn die aufgeführten Dinge bestünden – es bliebe doch bei der fortgesetzten Räumungsunfähigkeit?! Ich verstehe das alles nicht; höchstens so, dass ich nicht zur Ruhe kommen soll, und deswegen räume.