Antwort meiner Anwaeltin vom 25.01.22

Rechtsanwältin Katja Damrow
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Telefon: 0331/76 99 00 - 0
E-Mail: info@kanzlei-damrow.de

Rechtsanwälte
[…]

25. Januar 2022

Lenz ./. W.

Sehr geehrter Herr Kollege […],

hiermit zeige ich die anwaltliche Vertretung von Herrn Oliver Lenz an. Ordnungsgemäße Vollmacht wird anwaltlich versichert.

Die von Ihnen ausgesprochene Kündigung, die rücksichtsvollerweise noch vor Heiligabend bei meinem Mandanten im Briefkasten lag, ist unwirksam.

Aus diesem Grund weise ich diese zurück und stelle anheim, das Bestehen des Mietverhältnisses gerichtlich klären zu lassen.

Da Sie trotz der ausführlichen Antworten meines Mandanten nicht von der Kündigung ablassen, haben sie im Weiteren auch meine Kosten für die außergerichtliche Vertretung zu tragen.

Im Einzelnen: Ihr Mandant hat die Wohnung kürzlich erworben, ist also Eigentümer der Wohnung geworden. Insoweit ist er in das Mietverhältnis eingestiegen, wie es zum Zeitpunkt

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der Eigentumsübergabe erfolgte. Rein der guten Ordnung halber bitte ich um Überlassung eines entsprechenden Nachweises aus dem Grundbuchamt, damit ich weiß, dass Ihr Mandant tatsächlich Eigentümer ist.

Sie werfen meinem Mandanten diverse Beschädigungen der Mietsache vor. Sämtliche vorgeworfenen Beschädigungen bestanden bereits bei Erwerb der Mietsache durch Ihren Mandanten. Er hat die Wohnung mit diesen Beschädigungen besichtigt, gesehen und gekauft. Aus diesem Grund kann er aus dem bereits lange zurückliegenden Pflichtfeld gegebenenfalls vorliegenden Pflichtverletzungen (soweit solche überhaupt bestehen) keine Rechte für sich beanspruchen. Er hätte dies im Rahmen eines Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer geltend machen können. Er kann jedoch nicht sehenden Auges eine Wohnung übernehmen, die Schäden hat, um im Anschluss daran dem Mieter wegen dieser bekannten Schäden zu kündigen. Insoweit fehlt es an der Pflichtverletzung nach § 280 BGB, denn die Substanzschädigung der Wohnung, die Sie meinem Mandanten vorwerfen, entstand zu einem Zeitpunkt, als Ihr Mandant noch kein Eigentümer war. Insoweit hat mein Mandant Ihrem Mandanten gegenüber keine Pflicht verletzt. Da der Voreigentümer diese Pflichtverletzung hinnahm, ist Ihr Mandant insoweit auch dazu gezwungen. Insbesondere hätte er beim Kauf dazu etwas sagen können. Da mein Mandant keine Pflichtverletzung des bestehenden Mietverhältnisse mit Ihnen beging, folgt daraus auch, dass die Abmahnung schon deswegen unwirksam war. Außerdem liegen sämtliche Vorwürfe so lange zurück, dass diese nicht abgemahnt werden können.

Die Entfernung der Fliesen unter der Badewanne ist tatsächlich für den Mietgebrauch der Wohnung notwendig und von daher von Ihnen zu dulden. Abgesehen davon erfolgte auf Ihre Abmahnung keine weitere Pflichtverletzung, sodass der Kündigungsgrund nicht ausreicht. Ihnen ist sicherlich bewusst, dass es nicht genügt, dass der Mieter eine einmalige Pflichtverletzung begeht und Sie diese dann abmahnen. Vielmehr bedarf es einer erneuten Pflichtverletzung, damit der Mieter überhaupt in einen kündigungsrelevanten Tatbestand kommt. Da die Mietsache hinsichtlich der Fliesen nicht beschädigt ist, sondern nur geringfügige Umbauten zum Inhalt haben, auf die mein Mandant gemäß § 544 Absatz 1 Satz 1 BGB sowieso einen Anspruch hätte, besteht nicht mal eine Pflichtverletzung. Der vormalige Vermieter wusste davon und hatte die Veränderung geduldet.

Rein vorsorglich verlange ich von Ihrem Mandanten, dass er die Beseitigung der Fliesen zum Umbau der Badewanne erlaubt.

Mein Mandant hat nicht das Unterhalten eines Komposthaufens in der Wohnung bestätigt, sondern er hat mitgeteilt, dass er eine Kompostkiste hat. Das ist ein maßgeblicher Unterschied. Bereits seit einigen Jahren sind sämtlich Bewohner der Stadt Potsdam, Biomüll getrennt von den anderen aufzubewahren und entsprechend

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zu entsorgen. Zu diesem Zweck werden die Bioabfälle in einer gesonderten Tonne oder Kiste aufbewahrt. Selbstverständlich gehört es zum vertraglichen Mietgebrauch, auch Bioabfälle in der Wohnung aufzubewahren. Wie mein Mandant Ihnen bereits mitteilte, hat er bereits vor über zehn Jahren dafür gesorgt, dass das Aufbewahren dieser biologischen Abfälle in einer Art und Weise erfolgt, die keinen Schaden für die Wohnung zurücklässt. Soweit Sie meinen, dass ein Anspruch dahingehend besteht, dass mein Mandant keine biologischen Abfälle in der Wohnung sammelt, so bitte ich um eine Ausweichmöglichkeit. Wie soll er den Abfall biologisch trennen, wozu er nach dem Gesetz verpflichtet ist, ohne den biologischen Abfall in seiner Wohnung sammeln zu können.

In der Kompostkiste befindet sich weder Ungeziefer, noch gibt es eine Steigerung des Risikos zur Beschädigung der Mietsache.

Soweit Sie mitteilen, dass Sie die Beschädigung, die durch die technischen Geräte meines Mandanten, wie Treppenraupe und Rollstuhl, entstehen, nicht weiter dulden, so gehen Sie fehl in der Ansicht, dass diese Beschädigungen zu einem Kündigungsrecht führen. Es fehlt schon die Verletzung Ihres Eigentums. Verletzt ist das Eigentum der WEG, welche dagegen vorgehen könnte.

Mein Mandant ist auf Rollstuhl und Treppenraupe angewiesen. Soweit diese Geräte bei sorgfältiger Verwendung Schäden hervorrufen, so handelt es sich um allgemeine Gebrauchsspuren, die genauso wie das Nikotin an Wänden bei starken Rauchern oder Essensgerüche in der Küche bei starken Kochern zu dulden sind. Der Grat der Beschädigung geht auch nicht über das hinaus, was Ihr Mandant bei einem Mieter dulden müsste, der unzählige Regale mit Dübellöchern an der Wand anbringt oder die bei Vorhandensein von fünf, sechs oder sieben Kindern in der Wohnung die Folge wäre.

Insbesondere die Beschädigung der Mietsache selbst führt dazu, dass Ihr Mandant gegebenenfalls bei Ende des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Schadensersatz hätte, wenn die Beschädigung in die Zeit seiner Eigentümerstellung fällt. Dieser Schadensersatzanspruch wird ihm auch nicht dadurch genommen, dass mein Mandant weiterhin im Rollstuhl umherfährt. Ein Kündigungsrecht ist selbst dann nicht gegeben, wenn ein Mieter regelmäßig sein Rotwein auf das neue Parkett verschüttet oder an die Wand spritzt, solange dies versehentlich passiert. Warum für Rollstuhl etwas anderes gelten sollte, ist mir unbekannt. Ich habe auch keinen Rechtsfall gefunden, bei dem Mieter gekündigt werden konnte, blo0 weil sie beim Einzug, Auszug oder beim Transport von schweren Möbeln im Treppenhaus geringfügig Beschädigungen hinterließen.

Selbstverständlich haben Sie die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche geltend zu machen, sobald Sie nachweisen können, dass die Beschädigung meinem Mandanten zuzurechnen

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sind. Dies gilt aber selbstverständlich auch nur für die Zeit, in der Ihr Mandant überhaupt Eigentümer ist.

Soweit Sie wegen beschädigter Fliesen kündigen wollen, so schlage ich vor, dass Ihr Mandant seiner Instandhaltungspflicht nachkommt. Sie können meinen Mandanten nicht kündigen, weil Ihr Mandant seine Pflichten verletzt.

Hinsichtlich der Blumenkästen besteht keine Gefahr, sonst wären die Blumenkästen in den letzten Jahren schon heruntergefallen. Sie haben auch nicht das Recht, meinen Mandanten die Benutzung der Balkonbrüstung für Blumenkästen zu untersagen. Sollten Sie weiterhin der Auffassung sein, so schlage ich vor, dass wir dies gerichtlich klären lassen. Ein Grund zu Kündigung ist das Aufstellen von Blumenkästen auf dem Balkon nicht.

Soweit Sie weiterhin ausführen, dass Ihrem Mandanten das Festhalten am Mietverhältnis nicht zumutbar ist, so gehen Sie in der Prüfung der Zumutbarkeit von falschen Tatsachen aus. Das Mietverhältnis besteht in der gleichen Art und Weise, wie es seit Beginn zwischen den beiden Parteien bestand. Ihr Mandant trat in das bestehende Mietverhältnis ein, in denen sich all die von Ihrem Mandanten monierten Punkte bereits verwirklicht hatten. Er hatte also die Möglichkeit, bei Eintritt in das Mietverhältnis über diesen Zustand zu disponieren, sei es mit dem Vermieter, sei es mit dem Mieter. Ihr Mandant kann sich nicht im Nachgang darauf berufen, dass er das von ihm vorgefundene und freiwillig übernommene Mietverhältnis nun nicht mehr in der Art und Weise, wie es bei der Übernahme war, möchte. Ihren Mandanten ist es durchaus zuzumuten, dass er das in freier Entscheidung übernommene Mietverhältnis mit den vorhandenen Schäden, Gebrauchsspuren und Veränderungen so wie es ist akzeptiert. Er kann keine schon bestehenden Problem heranzuziehen, dass es ihm nun nicht mehr zuzumuten sei, an dem Mietverhältnis festzuhalten. Warum war es ihm denn beim Kauf der Immobilien zuzumuten, dasselbe Mietverhältnis zu übernehmen?

Meine Kosten berechnen sich wie folgt:

[…]

Bitte überweisen Sie die Kosten bis zum 28.02.2022.

Ich werde meinem Mandanten dazu raten, die Erhebung einer Feststellungsklage aus Unwirksamkeit dieser Kündigung zu erheben, wie sich mein Mandant entscheidet, ist für mich

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derzeit nicht einzuschätzen. Sollten Sie Räumungsklage erheben, so benennen Sie mich bitte als zustellungsbevollmächtigt.

Rein vorsorglich widerspreche ich der Beendigung des Mietverhältnisses wegen sozialer Härte. Wie bereits gerichtlich mit Gutachten festgestellt worden ist, ist es meinem Mandanten nicht zuzumuten, die Wohnung zu verlassen und in eine andere Wohnung zu ziehen.

Der Umzug hätte für meinen Mandanten massive gesundheitliche Schädigungen zur Folge, insbesondere könnte er durch Stresssymptomatik dauerhaft erblinden, er könnte weitere Fähigkeiten in der Beweglichkeit verlieren oder sogar aufgrund der Entzündungsherde im Gehirn Schlaganfälle oder ähnliches erleiden.

Hierzu verweise ich ausführlich auf das bereits durchgeführte Räumungsverfahren, dessen Informationen Ihnen aufgrund Ihrer Stellung als Vermieter in den eingetretenen Vertrag bekannt sein dürfte.

Mit freundlichen kollegialen Grüßen
Katja Damrow
Rechtsanwältin