Version vom 6. Juni 2018, 20:17 Uhr

• Az.: 13 S 68/13
• 24 C 221/12 AG Potsdam

Landgericht Potsdam

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

C., D Str., B.

- Kläger und Berufungskläger -

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte A., H.

gegen

1. Oliver Lenz, Carl-von-Ossietzky-Str. 6, 14471 Potsdam

- Beklagter zu 1) und Berufungsbeklagter -

2. H. L., L.-str., Potsdam

- Beklagte zu 2) und Berufungsbeklagte -

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwältin Katja Damrow, Leipziger Straße 58, 14473 Potsdam

hat das Landgericht Potsdam - 13. Zivilkammer - durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht S., die Richterin am Landgericht D. und die Richterin am Landgericht G. aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2018 für Recht erkannt:

1. Die Berufung des Klägers gegen das [[Schriftliches_Urteil_vom_28.05.2013|Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 28.5.2013 — Az. 24 C2 121/12 — wird zurückgewiesen.

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2. Klarstellend wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht.

3. Der Berufungskläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin

Es muss Kläger heißen.

nimmt die Beklagten nach erfolgter Eigenbedarfskündigung auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in Anspruch.

Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte zu 1) und seine — von ihm geschiedene und seit 1999 nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung lebende — ehemalige Ehefrau — die Beklagte zu 2) - hatten seit 1990 von der Pandion Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH mit Geschäftssitz in 16548 Groß Glienicke im Wohnhaus Carl-von-Ossietzky-Straße 6 in 14471 Potsdam die im dritten Obergeschoss gelegene und aus drei Räumen nebst Bad und Balkon bestehende Mietwohnung angemietet. Nach einer im Jahr 2001 durchgeführten und vertraglich vereinbarten Modernisierungsmaßnahme erhöhte sich die Wohnfläche auf ca. 104,70 qm. An dem Hausgrundstück wurde - wohl zu diesem Zeitpunkt - Wohnungseigentum gebildet. Durch Zuschlagsbeschluss vom 12. Mai 2011 erwarb der Kläger im Zwangsversteigerungsverfahren 2 K 293/09 Amtsgericht Potsdam 1.451/10.000tel Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Potsdam Flur 23 Flurstück 495 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nummer 8 bezeichneten Wohnung nebst Kellerraum. In der Abteilung I des Grundbuchs von Potsdam Blatt 14363 wurde das Eigentum des Klägers am 23. September 2011 eingetragen.

Bei dem Haus handelt es sich um ein Wohngebäude aus der Gründerzeit. Die im dritten Obergeschoss gelegene Wohnung, in der der Beklagte zu 1) lebt. ist nur über ein Treppenhaus — ohne Aufzug — mit über 60 Stufen zu erreichen. Der größte Raum in der Wohnung ist das Wohnzimmer. Dieses ist mit der Küche und den übrigen Räumen nur durch eine zweistufige Treppe erreichbar (Anlage K 9, Bl. 47 GA). Da der Beklagte zu 1) auf einen Rollstuhl - auch innerhalb der Wohnung — angewiesen ist, den er ohne Pflegepersonal aufgrund seiner Erkrankung nicht alleine bedienen kann, ist das Wohnzimmer für ihn ohne fremde Hilfe nicht erreichbar. Gleiches gilt für das Verlassen der Wohnung, wobei hierzu ein sog. kettenangetriebener Treppensteiger zur Benutzung gelangt.

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Mit Schreiben vom 1. Juli 2011 (Bl. 19 GA) kündigte der Kläger gegenüber beiden Beklagten das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit einer Kündigungsfrist zum 31. März 2012. Zur Begründung des Eigenbedarfs führte der Kläger aus, dass er die Wohnung für sich und seine Lebensgefährtin und das zum damaligen Zeit noch nicht geborene gemeinsame Kind benötige, da er von H. nach B. umziehen wolle. Eine Alternativwohnung konnte er nicht anbieten. Zugleich hat er die Beklagten auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hingewiesen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen. Ihren Widerspruch formulierten beide Beklagten in ihrem Schreiben vom 26.12.2011 (Bl. 20/21 GA), unter anderem mit dem Hinweis auf die Erkrankung des Beklagten zu 1, die angesichts der Einordnung in die Pflegestufe III die Aufnahme eines Pflegepersonals erfordere, die Aufnahme seiner aus einer anderen Beziehung stammenden minderjährigen Kinder, die Erfolglosigkeit der Anmietung einer behindertengerechten gleichwertigen Ersatzwohnung zu der für die vorliegende Wohnung zu zahlenden geringeren Miete (392,03 EUR).

Der Kläger hat behauptet, die Wohnung für sich und seine zu gründende Familie zu benötigen, zumal er seine geschäftlichen Aktivitäten — Immobilienvermittlung -‚ deren Mittelpunkt ohnehin in B. liegen, von H. ganz nach B. verlegen wolle. Unstreitig hat der Kläger seinen Lebensmittelpunkt sowohl beruflich als auch privat nach B. verlegt und ist mit seiner Lebensgefährtin und dem gemeinsamen Kind während des Rechtsstreits nach B. in eine 2,5 Zimmerwohnung gezogen, die auch das Büro für den Geschäftsbetrieb beherbergt, während er seine ursprüngliche Geschäftsadresse in H. weiterhin aufrechterhält.

Der Kläger hat in erster Instanz beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die im Wohnhaus Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam im dritten Obergeschoss links gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Bad und Balkon zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.

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Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben den Eigennutzungswillen des Klägers bestritten und die Meinung vertreten, dass die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung nur vorgeschoben sei. Dies ergebe sich unter anderem aus der Werbung der Immobilieninvestments, die sich auch auf das Objekt Carl-von-Ossietzky-Straße 6 in Potsdam beziehe (Bl. 36 GA). Sie sind der Auffassung gewesen, dass die Kündigung unwirksam sei, weil die Kündigungserklärung keine Begründung zum Eigenbedarf enthalte, die ein Erwerbsverlangen der Wohnung in Potsdam rechtfertige. Für den Beklagten zu 1) stelle die Kündigung eine unzumutbare soziale Härte dar, die die Belange des Klägers zur Eigennutzung seines Eigentums überragen würden. Er hat behauptet, an einer primären progredienten Multiplen Sklerose erkrankt zu sein, die zurzeit eine achtstündige Pflegeversorgung erfordere, während die Pflege während der übrigen Tages- und Nachtstunden durch Familienmitglieder, Freunde und sog. Honorarkräfte wahrgenommen werden würde. Er sei zu 100 Prozent körperbehindert und sei in die Pflegestufe 3 mit den Merkmalen „aG“ (außergewöhnlich gehbehindert), „B" (Begleitung erforderlich) und „H“ (hilflos) eingeordnet. Aus eigener körperlicher Kraft könne er sich nicht bewegen; dies gelte auch für den Rollstuhl, der ihm nur dann eine Fortbewegungshilfe sei, wenn dieser durch das Pflege-/Hilfspersonal bewegt würde. Er hat behauptet, dass die jetzige Wohnung behindertengerecht sei, da die zu den Räumen führenden Türen eine ausreichende Breite aufwiesen, um mit dem Rollstuhl passiert zu werden. Zudem würden die Räume — mit Ausnahme des Wohnzimmers — keine Schwellen aufweisen. Die zum Wohnzimmer führenden beiden Stufen könnten mit Hilfe Dritter überwunden werden. Durch den Einsatz der Treppenraupe sei es ihm mit der Hilfe des Pflegepersonals auch möglich, mit dem Rollstuhl die Treppenstufen des Treppenhauses zu überwinden, wobei es zwischen den Parteien streitig ist, ob hierdurch aufgetretene Beschädigungen an den aus Stein bestehenden Stufen verursacht worden sind. Für ihn sei der Verbleib in der Wohnung wichtig, weil er so Kontakt zu seinen beiden minderjährigen Kindern aus seiner vormaligen Beziehung halten könne, die ihn, da sie in räumlicher Nähe zu seiner jetzigen Wohnung in einer Entfernung von ca. 500 Metern mit der Mutter leben, besuchen und während der Schulzeit auch von Freitag auf den Samstag übernachten könnten. Ebenso könne er so Kontakt noch zu seinen beiden erwachsenen Kindern aus erster Ehe halten, wobei die Tochter ihn meistens am Montag auf ihrer

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Fahrt zur Universität besuchen und Hilfe geben könne. Zudem habe sich ein enger Kontakt zu seinen Nachbarn ergeben, die ihm im Notfall Hilfen geben könnten. Der Verlust der Wohnung wäre für ihn lebensbedrohlich‚ da die Wohnung angesichts des sich stetig verschlechternden Gesundheitszustandes den Mittelpunkt seines sozialen Lebens darstelle. Weiterhin könne er in Potsdam keinen geeigneten. bezahlbaren und in räumlicher Nähe zu den Kindern und seiner ehemaligen Lebensgefährtin gelegenen Wohnraum erlangen, der zudem noch behindertengerecht sei. Er benötige drei Räume. und zwar auch einen Raum zur Unterbringung des jeweiligen Mitarbeiters des Pflegedienstes sowie einen weiteren Raum zur Übernachtung der Kinder.

Der Kläger hat eine die Fortsetzung des Mietverhältnisses überragende soziale Härte in der Person des Beklagten zu 1) in Abrede gestellt. Seine ausschließlich durch Hilfe Dritter mögliche Mobilität rechtfertige nicht die Annahme, dass er in der Umgebung verwurzelt sei, da er die Umgebung als solche nicht mehr eigenständig erfahren könne. Die für seine Lebensführung benötigten Räume und die Umgebung könne er auch in einer anderen Wohnung und einem anderen Umfeld erlangen. Es werde bestritten, dass ihm ein anderer Wohnraum nicht zur Verfügung stehe. Ebenso sei sein Vortrag zum Pflegeaufwand und dem Pflegepersonal nicht frei von Widersprüchen.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben, und zwar einerseits zur Frage der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches durch Vernehmung der Lebensgefährtin des Klägers — Zeugin H. — sowie zur Besuchshäufigkeit und zum Pflegebedarf des Beklagten zu 1) andererseits durch Vemehmung der Zeugen D., H. und F. Lenz, M.

Das Amtsgericht hat in seinem Urteil vom 28. Mai 2013 die Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung abgewiesen. In den Gründen seiner Entscheidung hat es ausgeführt, dass dem Kläger kein aus § 546 Abs. 1 BGB resultierender Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zustehe, weil seine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 1. Juli 2011 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Zwar sei dem Kläger nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ein berechtigtes Interesse an der Nutzung seines Eigentums nicht abzusprechen. Mit der Bekundung der Zeugin H. stehe nämlich zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötige. Jedoch führe die Berücksichtigung der vom Beklagten zu 1) vorgetragenen Gründe, dass die aus der Eigentumsgarantie des Klägers

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schützenswerten Belange an der Nutzung seines Eigentums hinter den auf Art. 2 Abs. 1, 2 GG ruhenden Belangen des Mieters zurücktreten müssen, da für diesen der Verlust der Mietwohnung eine soziale Härte im Sinne des § 574 BGB darstelle. Zwar führe allein der Gesundheitszustand des Beklagten zu 1), von dem sich das Gericht in den Verhandlungsterminen habe einen Eindruck verschaffen können, nicht zwangsläufig zur Räumungsunfähigkeit. Es sei aber im besonderen Maße zu berücksichtigen, dass der Beklagte zu 1) zu 100 Prozent körperbehindert und die Pflegestufe 3 mit den besonderen Merkzeichen der außergewöhnlichen Gehbehinderung, der Erforderlichkeit einer Begleitung sowie der Hilflosigkeit eingestuft werden sei. Dies rechtfertige es, die Interessen des Klägers zurückzustellen. Die Wohnung sei für den Beklagten zu 1) auch geeignet. So habe seine ehemalige Lebensgefährtin bekundet, dass die beiden gemeinsamen minderjährigen Kinder den Beklagten zu 1) besuchen würden, was in einer anderen Wohnung nicht möglich sei. Denn in einer anderen Wohnung sei die Treppenraupe nicht einsetzbar. Ebenso habe der erwachsene Sohn bestätigt, dass die Wohnung ausreichend groß sei, zumal dort auch Pflegepersonal übernachten könne. Seine erwachsene Tochter habe dies bestätigt, da die Wohnung auch das Unterstellen von zwei Rollstühlen, einem Lifter und zwei Trainingsgeräten erlaube. Zudem würde die örtliche Lage der Wohnung es dem Beklagten zu 1) erlauben, leichter am sozialen Leben teilnehmen zu können, da sie für seine Kinder schneller und bequemer erreichbar sei. Die Belange des Klägers müssten demgegenüber aber zurücktreten, wenngleich sein aus dem Eigentum nach Art. 14 GG resultierendes Recht auf Eigennutzung Verfassungsrang habe. Den in ihrer sozialen Bedeutung gewichtigen Wohnraummietrechten des Beklagten zu 1) gebühre aber in diesem Fall der Vorrang.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er im Wesentlichen die unterlassene und damit im Ergebnis mit Rechtsfehlern behaftete Entscheidung rügt, da er jegliche Darstellung der Belange des Klägers in dem Abwägungsprozess vermisse. Auch würden die Ausführungen des Ausgangsgerichts zu den Belangen des Mieters, wie sie im Hinblick der Geeignetheit der Wohnung dargestellt worden seien, gerade keine soziale Härte im Sinne des Gesetzes ausfüllen. Die Lage der Wohnung im dritten Obergeschoss einerseits und ihr Zuschnitt auf zwei Ebenen sprächen gerade gegen die Geeignetheit der Wohnung. Zudem sei die Wohnung für eine Person zu groß. Tatsächliche Umstände. die auf eine Verwurzelung des Beklagten zu 1) im räumlichen und sozialen Umfeld hindeuteten. seien gerade auch nach der Beweisaufnahme nicht sichtbar geworden. Angesichts der Immobilität des Beklagten zu 1) beschränke sich sein Kontakt allein auf die Kontakte zu seinen Kindern und sein Engagement im Internet; dort stelle er diesen Rechtsstreit mit allen Schriftsätzen ein.

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