Antwort meiner Anwaeltin vom 25.01.22

Version vom 30. Januar 2022, 15:05 Uhr

Rechtsanwältin Katja Damrow
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Telefon: 0331/76 99 00 - 0
E-Mail: info@kanzlei-damrow.de

Rechtsanwälte
[…]

25. Januar 2022

Lenz ./. W.

Sehr geehrter Herr Kollege […],

hiermit zeige ich die anwaltliche Vertretung von Herrn Oliver Lenz an. Ordnungsgemäße Vollmacht wird anwaltlich versichert.

Die von Ihnen ausgesprochene Kündigung, die rücksichtsvollerweise noch vor Heiligabend bei meinem Mandanten im Briefkasten lag, ist unwirksam.

Aus diesem Grund weise ich diese zurück und stelle anheim, das Bestehen des Mietverhältnisses gerichtlich klären zu lassen.

Da Sie trotz der ausführlichen Antworten meines Mandanten nicht von der Kündigung ablassen, haben sie im Weiteren auch meine Kosten für die außergerichtliche Vertretung zu tragen.

Im Einzelnen: Ihr Mandant hat die Wohnung kürzlich erworben, ist also Eigentümer der Wohnung geworden. Insoweit ist er in das Mietverhältnis eingestiegen, wie es zum Zeitpunkt

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der Eigentumsübergabe erfolgte. Rein der guten Ordnung halber bitte ich um Überlassung eines entsprechenden Nachweises aus dem Grundbuchamt, damit ich weiß, dass Ihr Mandant tatsächlich Eigentümer ist.

Sie werfen meinem Mandanten diverse Beschädigungen der Mietsache vor. Sämtliche vorgeworfenen Beschädigungen bestanden bereits bei Erwerb der Mietsache durch Ihren Mandanten. Er hat die Wohnung mit diesen Beschädigungen besichtigt, gesehen und gekauft. Aus diesem Grund kann er aus dem bereits lange zurückliegenden Pflichtfeld gegebenenfalls vorliegenden Pflichtverletzungen (soweit solche überhaupt bestehen) keine Rechte für sich beanspruchen. Er hätte dies im Rahmen eines Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer geltend machen können. Er kann jedoch nicht sehenden Auges eine Wohnung übernehmen, die Schäden hat, um im Anschluss daran dem Mieter wegen dieser bekannten Schäden zu kündigen. Insoweit fehlt es an der Pflichtverletzung nach § 280 BGB, denn die Substanzschädigung der Wohnung, die Sie meinem Mandanten vorwerfen, entstand zu einem Zeitpunkt, als Ihr Mandant noch kein Eigentümer war. Insoweit hat mein Mandant Ihrem Mandanten gegenüber keine Pflicht verletzt. Da der Voreigentümer diese Pflichtverletzung hinnahm, ist Ihr Mandant insoweit auch dazu gezwungen. Insbesondere hätte er beim Kauf dazu etwas sagen können. Da mein Mandant keine Pflichtverletzung des bestehenden Mietverhältnisse mit Ihnen beging, folgt daraus auch, dass die Abmahnung schon deswegen unwirksam war. Außerdem liegen sämtliche Vorwürfe so lange zurück, dass diese nicht abgemahnt werden können.

Die Entfernung der Fliesen unter der Badewanne ist tatsächlich für den Mietgebrauch der Wohnung notwendig und von daher von Ihnen zu dulden. Abgesehen davon erfolgte auf Ihre Abmahnung keine weitere Pflichtverletzung, sodass der Kündigungsgrund nicht ausreicht. Ihnen ist sicherlich bewusst, dass es nicht genügt, dass der Mieter eine einmalige Pflichtverletzung begeht und Sie diese dann abmahnen. Vielmehr bedarf es einer erneuten Pflichtverletzung, damit der Mieter überhaupt in einen kündigungsrelevanten Tatbestand kommt. Da die Mietsache hinsichtlich der Fliesen nicht beschädigt ist, sondern nur geringfügige Umbauten zum Inhalt haben, auf die mein Mandant gemäß § 544 Absatz 1 Satz 1 BGB sowieso einen Anspruch hätte, besteht nicht mal eine Pflichtverletzung. Der vormalige Vermieter wusste davon und hatte die Veränderung geduldet.

Rein vorsorglich verlange ich von Ihrem Mandanten, dass er die Beseitigung der Fliesen zum Umbau der Badewanne erlaubt.

Mein Mandant hat nicht das Unterhalten eines Komposthaufens in der Wohnung bestätigt, sondern er hat mitgeteilt, dass er eine Kompostkiste hat. Das ist ein maßgeblicher Unterschied. Bereits seit einigen Jahren sind sämtlich Bewohner der Stadt Potsdam, Biomüll getrennt von den anderen aufzubewahren und entsprechend

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zu entsorgen. Zu diesem Zweck werden die Bioabfälle in einer gesonderten Tonne oder Kiste aufbewahrt. Selbstverständlich gehört es zum vertraglichen Mietgebrauch, auch Bioabfälle in der Wohnung aufzubewahren. Wie mein Mandant Ihnen bereits mitteilte, hat er bereits vor über zehn Jahren dafür gesorgt, dass das Aufbewahren dieser biologischen Abfälle in einer Art und Weise erfolgt, die keinen Schaden für die Wohnung zurücklässt. Soweit Sie meinen, dass ein Anspruch dahingehend besteht, dass mein Mandant keine biologischen Abfälle in der Wohnung sammelt, so bitte ich um eine Ausweichmöglichkeit. Wie soll er den Abfall biologisch trennen, wozu er nach dem Gesetz verpflichtet ist, ohne den biologischen Abfall in seiner Wohnung sammeln zu können.

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