Gutachten über Schäden an der Mietsache

Version vom 31. März 2023, 20:43 Uhr

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Gutachten

• Geschäftszeichen: 26 H 3/22
• In der Sache: W. ./. Lenz, O.
• Auftraggeber: Amtsgericht Potsdam, Hegelallee 8, 14467 Potsdam

• Klägerin: W.
• Prozessbevollmächtigter: RA M.

• Beklagt: Herr Oliver Lenz, Karl von Ossietzky Straße Nr. 6, 14471 Potsdam sic!

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwältin Frau Katja Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam Ich dachte, das Mandat hat Frau Kuba übernommen?

Aufgabenstellung: diverse Schäden in Mietwohnung, in Karl von Ossietzky Straße Nr. 6, 14471 Potsdam
siehe Beweisbeschluss auf Seite 2 des Gutachtens

Eingang der Gerichtsakte beim Sachverständigen am 23.12.2022

1.0 Auftragserteilung, Grund und Zweck des Gutachtens

Auftragserteilung

[…]

Grund und Zweck des Gutachtens

Das Amtsgericht Potsdam hat am 24.11.2022 folgenden Beschluss gefasst.

Es soll Beweis über folgende Behauptung des Antragstellers Beweis erhoben werden:

A. Mängelsymptome

1. Im Bad sind zwei Fliesen unterhalb der Badewanne entfernt worden. An der Wand zum Flur wurden im Badezimmer vier Fliesen ausgetauscht und schräg wieder eingesetzt sowie derart verfugt, dass die Fugenmasse uneben ist, reist und bröckelt.
2. Auf der Dachterrasse der Wohnung wird der Regenablauf des Hausdaches durch ein flexibles

Rohr in einer Regentonne abgefangen. Die Regentonne läuft bei hohem Wasserstand regelmäßig

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über. Die hinter der Regentonne gelegenen Hauswände weisen eine erhöhte Feuchtigkeit und grünen pflanzlichen Bewuchs auf.

3. Die Holzfenster zur Straße sind Doppelkastenfenster. In den Doppelkästen der Fenster sammelt sich Kondenswasser. An diesen Holzfenstern platzt die Farbe ab, das Holz ist gerissen und morsch. An den Fenstern in der Küche sowie an der Tür zum Balkon bildet sich Schimmel.

4. In der Wohnküche befindet sich auf den Fußboden eine Holzkiste mit Kompost. Unter dem Komposthaufen sammelt sich die Feuchtigkeit. Der darunter befindliche Holzfußboden weist schwarze Verfärbungen auf, ist morsch und folgt. Wie meinen? Insgesamt befindet sich der Fußboden in der Wohnküche in einem besonders schlechten Zustand. Der Fußboden weist erhebliche Schrammen auf und die Fußbodenbeschichtung ist vollständig abgenutzt.

5. Türen und Türrahmen in der Wohnung sind bemalt. Der Türrahmen der Badezimmertür hat tiefe Furchen.

B. Was für einen Schadensumfang haben die vorgenannten Mängel Symptome? C. Welche Ursachen haben die Mängel Symptome? D. Wie sind die Symptome zu beseitigen? E. welche Kosten entstehen für die Beseitigung der Mängel?

Durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.

2. Zum Sachverhalt
Zum Sachverhalt (entnommen aus der Gerichtsakte)
Auf Seite 3 der Gerichtsakte (Schreiben von Rechtsanwalt M. vom 01.09.2022) werden diverse Mängel angezeigt. Die Anzeige dieser Mängel stimmt im Wesentlichen mit dem Beweisbeschluss des Amtsgerichtes vom 24.11.2022 überein.
Auf Seite 30 der Gerichtsakte (Schreiben von Frau Rechtsanwältin Damrow vom 7.10.2022) wird angezeigt, dass die Mängel bekannt seien und zur Klärung ein selbstständiges Beweisverfahren angeregt wird. Diese Aussage ist falsch. Im Schreiben wurde das Zurückweisen des Antrags auf ein selbständiges Beweisverfahrens beantragt.

Am 24.11.2022 hat das Amtsgericht Potsdam einen Beschluss zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens gefasst, siehe Seite 2 dieses Gutachtens.

3 Verwendete Unterlagen

[…]

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4. Ortsbesichtigung und Hinweise
[…] Während der Ortsbesichtigung wurden die Feststellungen des Sachverständigen schriftlich protokolliert. Es wurden Fotos u. Skizzen angefertigt und Messungen durchgeführt.

5. Feststellungen
5.1 Allgemeine Feststellungen zum Gebäude und zur Wohnung

Das Wohngebäude wurde in Jahrhundertwende [sic!] in Ziegelbauweise mit Unterkellerung und Satteldach Also ein Satteldach (zwei geneigte Dachflächen, die einen Giebel ergeben) hat das Haus nicht. Die Dachfläche ist flach. Schräge Dachflächen sind nicht vorhanden.) errichtet. Die damaligen Decken wurden üblicherweise als Holzbalkendecken mit einem Belag aus Dielen und die Unterseite mit einem sogenannten Berliner Kalkputz mit Schilfrohr als Träger hergestellt. Die damaligen Fenster wurden als Kastendoppelfenster und die Türen als Massivholztüren hergestellt. Die Wohnung wurde

wahrscheinlich innerhalb einer Modernisierung zu einer Dachgeschosswohnung mit Terrasse umgebaut. Genau. 1999/2000 erfolgte diese Modernisierung.

5.2 Feststellungen zum Schadensumfang (A+B) der Mängel in der Wohnung

Feststellungen im Badezimmer

1. Im Bad wurden zwei Fliesen am unteren Abschluss der Badewanne entfernt bzw. nicht eingesetzt. Richtig, ich habe sie entfernt, damit ich mit dem Personenlifter die Badewanne unterfahren und damit nutzen kann. Die zwei entfernten Fliesen habe ich aufgehoben und sie können bei Bedarf wieder eingesetzt werden.

2. An der Wand vom Badezimmer zum Flur, wurde auf der Seite des Badezimmers eine Revisionsöffnung eingebaut Richtig, aber diese Revisionsöffnung war zu klein, um damals das defekte automatische Entlüftungsventil der Heizungsanlage auszutauschen. Daher mußten durch die Fachfirma beim Tausch des Ventils mehrere Fliesen entfernt werden. Der Einbau der Fliesen in die Revisionsöffnung ist ungenau erfolgt. Die Fugen sind unregelmäßig hergestellt. Die Fliesen in der Revisionsklappe wurden nicht exakt zugeschnitten und nicht sauber verfugt. Damit habe ich nichts zu tun. Die Fliesen in der Revisionsklappe sind seit der damaligen Modernisierung exakt so.

Siehe Anlage 1, Bild 5 bis 7

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Feststellungen auf der Dachterrasse:

1. Das Regenablaufrohr endet direkt oberhalb der Entwässerungsrinne.
   Siehe Anlage 1, Bild 46 und 47
2. An den Wänden, direkt hinter der Zinkwanne sowie an der Wand der Brüstung, ist ein Algenbewuchs festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 46, 47 und 48
3. An der Außenwand der Dachgeschosswohnung ist kein auffälliger Algenbewuchs festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 49

Feststellungen zu den Doppelkastenfenstern:
Hinweis: die Fenster werden von innen von rechts nach links betrachtet!

Wohnzimmer, erstes Fenster von rechts:
Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

1. Massiv ausgeprägter Kondenswasserausfall an den äußeren Flügeln, innenseitig,
   siehe Anlage 1, Bild 50
2. An den Wasserschenkeln wurden keine Beschädigungen festgestellt. An den inneren Fensterflügeln unten sind vereinzelte Lackabplatzungen festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 51
3. Am unteren Fensterrahmen sind Farbablösungen festzustellen.
   Siehe Anlage 1, Bild 52
4. Nach Durchführung des Papierzugtests ist festzustellen, dass die inneren Flügel nicht dicht am Rahmen anliegen.

Wohnzimmer, zweites Fenster von rechts:
5. Massiv ausgeprägter Kondenswasserausfall an den äußeren Flügeln, innenseitig,
siehe Anlage 1, Bild 53
6. Anden Wasserschenkeln wurden keine Beschädigungen festgestellt.
Siehe Anlage 1, Bild 56
7. Am unteren Fensterrahmen sind Farbablösungen und Beschädigungen durch Feuchtigkeit festzustellen. Das Holz ist durch Feuchtigkeit stark beschädigt.
Siehe Anlage 1, Bild 54 und 55

Schlafzimmer, drittes Fenster von rechts:
8. Massiv ausgeprägter Kondenswasserausfall an den äußeren Flügeln, innenseitig,
siehe Anlage 1, Bild 57 und 58
9. Anden Wasserschenkeln wurden keine Beschädigungen festgestellt.
Siehe Anlage 1, Bild 61-62

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10. Am unteren Fensterrahmen sind Farbablösungen und Beschädigungen durch Feuchtigkeit am Holz festzustellen.
Siehe Anlage 1, Bild 59 und 60

Feststellungen zum kleinen Fenster in der Küche sowie zur Balkontür

1. In und auf der Silikonverfolgung ist im unteren Bereich ein massives Schimmelpilzwachstum festzustellen. Diese Feststellung trifft für das kleine Fenster in der Küche und im gleichen Sinne für die Balkontür zu.
   

Siehe Anlage 1, Bild 38 bis 40, Siehe Anlage 1, Bild 34 bis 36, Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

Feststellungen zur Wurmkiste

1. In der Wohnküche wurde eine Wurmkiste direkt auf den Dielenfußboden aufgestellt. Sie steht NICHT direkt auf dem Fußboden, sondern auf 15 cm hohen Holzklötzern. Richtig ist, daß sie bis vor ca. 20 Jahren direkt auf dem Fußboden stand. Vor dieser Zeit sind die Beschädigungen an der Dielung entstanden, denn ich habe nicht bemerkt, daß der Boden der Kiste durchgefault war. Der Boden der Kiste wurde wiederhergestellt und verstärkt.
2. Unterhalb der Wurmkiste ist der Holzfußboden durch Feuchtigkeit dunkel verfärbt und die Oberfläche rau und porös. Eine schützende Lackschicht ist nicht mehr festzustellen. Siehe oben An den Dielenfußboden, direkt unter der Wurmkiste, wurden Feuchtigkeitswerte bis zu 29 % masse (Kiefer) festgestellt. Während der Begutachtung meinte der Gutachter, daß 19% normal wären.
   Während der Untersuchung wurde festgestellt, dass kleine Käfer aus der Wurmkiste heraus

gekrabbelt sind.
Siehe Anlage 1, Bild 44 und 45; Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

Feststellungen zum Fußboden in der Küche

1. Eine geschlossene Lackschicht/Beschichtung am Fußboden ist teilweise nicht mehr vorhanden. Kein Wunder, nach 23 Jahren… Dabei ist festzustellen, dass sich die Beschichtung in der Fläche unterschiedlich abgelöst hat. Unterhalb des Tisches ist die Beschichtung noch vorhanden. Unter der Nasszeile ist keine Beschichtung festzustellen. Hier wird darauf hingewiesen, Feuchtigkeitsschäden an den Dielen sind nicht festzustellen. In Laufrichtung von der Küchentür zur Balkontür, Siehe Anlage 1, Bild 42, ist nur der linke Bereich abgenutzt. Rechts steht ein Tisch. Es konnte und kann nur links gelaufen werden.
   Siehe Anlage 1, Bild 42 und 43
   Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung
   Siehe Anlage 3, Auszug zum Grundriss

Feststellungen zu den Türen in der Wohnung
Siehe Anlage 2, Grundriss der Wohnung

1. Tür Nr. 1, Durchgangstür
   An der Zarge der Durchgangstür sind einzelne rote Bemalung mit Faserstiften festzustellen.

Das Türblatt wurde ausgehangen und beiseite gestellt.
Siehe Anlage 1, Bild 11 und 12
Jetzt wird es ganz komisch. Keine einzige Tür der Wohnung wurde ausgehängt! Und diese Tür 1 (die Tür zum Balkonzimmer) wurde niemals bemalt! Liegt hier eine Verwechslung vor?

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