Klageschrift vom 06.07.23

Version vom 12. August 2023, 13:35 Uhr

S.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Amtsgericht Potsdam
Hegelallee 8
14467 Potsdam

Klage

E-Mail: […]
Tel.: […]
Bitte unbedingt angeben: […]

Potsdam, 06.07.2023

des Herrn […] W., [Straße], [Ort]
- Kläger
Prozessbevollmächtigte: […].

gegen

Herrn Oliver Lenz, Carl-von-Ossietzky-Straße 6, 14471 Potsdam,
-Beklagter
voraussichtliche Prozessbevollmächtigte: Kanzlei Damrow, Babelsberger Straße 26, 14473 Potsdam,

wegen: Räumung und Herausgabe von Wohnraum
vorl. Streitwert: (208 Euro x 12) 2.496,00 Euro

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Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage und werden beantragen

der Beklagte wird verurteilt, die von ihm bewohnte Wohnung im 3. OG links in der Carl-von-Ossietzky-Straße Nr. 6 in 14471 Potsdam, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Balkon und Kellerraum, ca. 110 qm Wohnfläche, zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Es wird angeregt, neben einer Güteverhandlung auch gleich einen frühen ersten Termin anzuberaumen. Sofern das Gericht das schriftliche Vorverfahren anordnet, wird für den Fall der Säumnis beantragt,

den Beklagten durch Versäumnisurteil ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.

Für den Fall des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen kündigen wir an, Versäumnisurteil zu nehmen.

Begründung:

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Potsdam. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

1.
Der Kläger ist Eigentümer der im Antrag genannten Wohnung. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 04.05.2022.

Beweis: Auszug aus dem Grundbuch vom 04.05.2022 (als Anlage Kı)

Damit einhergehend ist er in das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten. Bei dem Haus handelt es sich um ein Wohngebäude aus der Gründerzeit.

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Die Wohnung ist nur über ein Treppenhaus - ohne Aufzug - mit über 60 Stufen zu erreichen. Was tut das zur Sache? Das Wohnzimmer ist mit der Küche und den übrigen Räumen nur durch eine zweistufige Treppe betretbar. Gleiche Frage Der Beklagte lebt seit dem Jahr 1990 in der streitgegenständlichen Wohnung. Der klägerseits bekannte Mietvertrag datiert auf den 06.03.1990 und wird in Kopie als Anlage K2 zur Gerichtsakte gereicht. Das Mietverhältnis besteht auf unbestimmte Zeit. Der Beklagte benötigt infolge einer Erkrankung einen Rollstuhl und sei auf Pflegeleistungen durch Dritte angewiesen.

2.
Im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 23.09.2021 gegen 16:00 Uhr stellte der Kläger fest, dass der Beklagte die Mietsache in vertragswidriger Weise in Gebrauch hatte.
Beweis: Protokoll der Wohnungsbesichtigung vom 23.09.2021 (als Anlage K3)

Ich habe ebenfalls ein Protokoll angefertigt. Da sind auch sämtliche Zeugen benannt. Ich bin neugierig, ob der Inhalt der Anlage K3 mit meinen Aufzeichnungen übereinstimmt.

Der Beklagte nahm ohne entsprechende Zustimmung des Vermieters Veränderungen an der Wohnung vor bzw. es wurden erhebliche Schäden an der Wohnung festgestellt. Mit Schreiben vom 26.10.2021 forderte der Kläger den Beklagten unter Fristsetzung zum 15.11.2011 auf, die Missstände zu beseitigen, eine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anzuerkennen und weitere Beschädigungen durch pflicht- und sorgfaltswidriges Verhalten zu unterlassen.
Beweis: Schreiben vom 26.10.2021 (als Anlage K4)

3.
Im Einzelnen wurde Folgendes beanstandet:

Obwohl der Beklagte alleiniger Mieter ist, sind an der Klingel und an dem Briefkasten weitere Namen angebracht. Eine Erlaubnis zur Teilüberlassung und Untervermietung liegt nicht vor. Soweit der Name D. gemeint ist: Das sind Kinder von mir, bzw. meiner damaligen Partnerin. Daß diese mit mir wohnten, war bekannt und immer unstrittig. Soweit der Name R. gemeint ist: Die Anzeige der Aufnahme meiner ehemaligen Partnerin und Mutter eines meiner Kinder ist aktenkundig.

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Im Bad wurden unterhalb der Badewanne sowie an anderen Stellen Fliesen herausgenommen und nur zum Teil unfachmännisch wiedereingesetzt und auch zum Teil beschädigt. Ich wiederhole: An der Einhausung der Badewanne wurden zwei Fliesen abgenommen, damit die Badewanne für meinen Personenlifter unterfahrbar, und damit für mich nutzbar wird. Die Fliesen können wieder eingesetzt werden. - An anderer Stelle wurde von einer von der WEG beauftragten Sanitärfirma Fliesen abgenommen, damit das Entlüftungsventil dahinter repariert werden konnte. Die Firma hat nach der Reparatur die Fliesen nicht wieder eingesetzt. Ich habe das dann selbst gemacht. Beschädigt wurde bei diesen Dingen nichts.

Das Fallrohr des Regenablaufs des Hausdaches, welches über den Balkon zugänglich ist, wurde entfernt und durch ein flexibles Rohr ersetzt, um das abfließende Regenwasser in einer Regentonne aufzufangen. Durch die nicht fachgerechte Verbindung und den hohen Wasserstand innerhalb dieser Tonne lief das Wassers über, sodass die dahinterliegende Hauswand durchfeuchtet wurde. Nunmehr weisen die nach Norden und Westen ausgerichteten Hauswände an dieser Stelle einen grünen pflanzlichen Bewuchs auf. Ferner waren auf der Balkonbrüstung alle Blumenkästen ohne jegliche Sicherung abgestellt. Bei entsprechender stürmischer Witterung drohen die Blumenkästen abzustürzen. Hierdurch besteht eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben von Personen und anderen sich unterhalb des Balkons befindlichen Sachen. Leib und Leben von […] Sachen. Sic!

Die Fenster zur Straßenseite sind innenseitig und im Zwischenraum stark beschädigt. Augenscheinlich nahm der Beklagte weder das sich im Doppelkasten sammelnde Kondenswasser auf, noch sorgte er für eine regelmäßige Belüftung. Er beschleunigte den Verfall der Fenster in dem er Tücher zwischen die Fenster hängt. Eine Anzeige hinsichtlich der Mängel an den Fenstern gegenüber dem Vermieter erfolgte nicht, sodass eine Beseitigung verhindert wurde.

Der Fußboden zeigte starke Beschädigungen. Der Beklagte kompostiert in seiner Wohnung die angefallenen Bio-Abfälle. Durch unzureichende Abdichtung und Belüftung der Kompostkiste wurde der darunterliegende Fußboden durch die beginnende Zersetzung des Holzes stark beschädigt.

Durch ständige Zusammenstöße [des] Rollstuhls mit den Türen und Türrahmen innerhalb der Wohnung sind diese an den Stoßstellen stark beschädigt. Alle Türen und Türrahmen, Fliesen und die WC-Drückergarnitur wurden von Kinderhand bemalt, ohne

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dass dies von dem Beklagten verhindert bzw. beseitigt wurde, bzw. sind mit Edding beschriftet.

Der Kläger musste zu seiner Bestürzung feststellen, dass der Beklagte in seiner Wohnung Drogen anbaut, da wenigstens eine Cannabis-Pflanze aufgefunden wurde. Das war bei der Besichtigung am 23.09.21. Damals besaß ich eine (1) mikrige Hanfpflanze (ca. 15 cm hoch), die dann später und vor der Zeit auch einging. Mit dem THC wollte ich meine Spastiken mindern.

Der Kläger fand die Wohnung insgesamt in einem verwahrlosten und heruntergekommenen Zustand auf. Das meinen sie! In allen Räumen befanden sich abgestellte Umzugskisten, Kartons etc., die die Zimmer so stark versperrten, dass kein Aufmaß erfolgen konnte. Ich wußte gar nicht, daß ich die Wohnung nach Gusto des Vermieters einrichten muß. Ebenso wußte ich nicht, daß ich die von mir gemietete Wohnung so einrichten muß, daß eine Vermessung möglich ist. Bei der Gelegenheit: Sollte das Aufmaß nicht vor dem Kauf der Wohnung erfolgen?

Dieser Zustand wurde während der Wohnungsbegehung mit dem Einverständnis des Beklagten durch eine Fotokamera dokumentiert. Die gefertigten Aufnahmen können im Bestreitensfall nachgereicht werden.

Beweis (im Bestreitensfall): Fotodokumentation vom 23.09.2021

Inaugenscheinnahme

Auf Nachfrage des Klägers wegen der zahlreichen Namen am Briefkasten und Klingelschild des Beklagten erklärte dieser, dass er die Wohnung alleine bewohne. Der Name „Rödl" sei auf die Mutter seines Kindes zurückzuführen, die nicht in der Wohnung leben würde. Der Name „D[…]“ gehöre zu einer früheren Freundin. Zudem sei ein Herr T. oder T. G. in der streitgegenständlichen Wohnung „polizeilich“ gemeldet. Hinsichtlich der weiteren Personen habe der Beklagte mittlerweile den Überblick verloren. Das gab es tatsächlich: Leute (ein oder zwei), die nur eine polizeiliche Meldeadresse benötigten, aber nicht hier wohnten. Da diese Leute auch Assistenz bei mir waren, wollte/mußte ich ihnen entgegenkommen. Eine Hand wäscht die andere; nur mit Geld (z.Zt. 13 €/h) locke ich niemanden.

Davon unabhängig benötigt der Kläger die streitgegenständliche Wohnung für seine erwachsene Tochter, Frau W. Was ich mich frage: Warum gibt er ihr nicht das Geld für eine Wohnung, anstatt ihr eine zu kaufen? Ein Assistent von mir formulierte drastisch und polemisch: Hätte er statt Geldverdienens sich um seine Tochter gekümmert, wäre die Tochter in der Lage, sich selbst eine Wohnung zu kaufen. Nach dem Willen des Klägers und dem Wunsch seiner Tochter soll diese mit ihrem Lebensgefährten, Herrn D., und dem gemeinsamen Kind in die streitgegenständliche Wohnung so bald wie möglich einziehen. Diese Wohnung verfügt über deutlich mehr Platz als die

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bisherige Wohnung der Tochter mit 2,5 Zimmern auf ca. 64,5 qm. Neben dem Wohn- und Schlafzimmer wären für die junge Familie ein separates Kinderzimmer und auch ein weiteres Zimmer, welches als Arbeitszimmer genutzt werden soll, vorhanden. Dieses ist auch zwingend erforderlich, da sowohl die Tochter des Klägers als auch ihr Lebensgefährte von Zuhause aus arbeiten. Darüber hinaus verfügt die streitgegenständliche Wohnung über einen Balkon und es besteht die Möglichkeit zur Gartennutzung Auf diesem Hof ist Gartennutzung NICHT möglich. Auf dem Hof gibt es Rasen, Obstbäume und einen Sandkasten, außerdem einen Beetstreifen am Zaun, der von den Mieter*innen in Eigenregie bepflanzt wird. Die bisherige Wohnung der Tochter des Klägers verfügt über keinen Balkon. Dort besteht auch keine Möglichkeit einen Garten zu nutzen. Beides ist aber zur Verwirklichung der beruflichen Zwecke der Tochter des Klägers und deren Lebensgefährten erforderlich. Ich frage mich, welche beruflichen Zwecke das sein könnten, die nur auf diesem Gemeinschaftshof verwirklicht werden können.

Beweis: 1.) Zeugnis der Frau W., […straße], 14471 Potsdam,

2.) Zeugnis des Herrn D., c/o W., […straße], 14471 Potsdam

Dem Kläger stehen auch keine Alternativwohnungen zur Verfügung, die er seiner Tochter und deren Familie anbieten könnte. Daher erklärte er mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30.07.2022.

Beweis: Schreiben des Klägers vom 26.10.2021 (als Anlage K5)

Mit Schreiben vom 01.11.2021 widersprach der Beklagte der Kündigung, da sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Nach einer Entscheidung des LG Potsdam vom 31.05.2018, Az. 13 S 68/12 sei er dauerhaft räumungsunfähig.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 01.11.2021 (als Anlage K6)

5.
Im Nachgang zu dem ersten Begehungstermin bemühte sich der Kläger schriftlich

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um die Erlaubnis für eine erneute Begehung der Wohnung im Hinblick auf den Fristablauf. Auf die von ihm mehrfach nach dem 15.11.2021 vorgeschlagenen Begehungstermine erfolgte überhaupt keine Reaktion seitens des Beklagten.

Beweis (im Bestreitensfall): Schreiben vom 11.11.2021 und vom 23.11.2021

Wie auch immer, es kam zu einer Besichtigung am 25.11.23. Gedächtnisprotokoll

Am 25.11.2021 konnte der Kläger den Beklagten in der Wohnung persönlich antreffen und mit dessen Einverständnis die streitgegenständliche Wohnung zum Teil begehen. Hinsichtlich der angemahnten Mängel musste der Kläger festzustellen, dass keine seine Forderungen umgesetzt und der vertragswidrige Gebrauch durch den Beklagten fortgesetzt wurde.

Beweis (im Bestreitensfall): Protokoll des Klägers zur Wohnungsbegehung vom 25.11.2021

Erst mit auf den 03.12.2021 datierten Schreiben, welches dem Klägervertreter als Empfangsbevollmächtigten erst am 15.12.2021 zuging, nahm der Beklagte zu den Vorhaltungen des Klägers Stellung. Im Ergebnis bestätigte er die Beschädigung der Wohnung, zeigte sich weiterhin nicht einsichtig und wies das Begehren des Klägers in fast allen Punkten zurück. Nur hinsichtlich des Drogenanbaus erfolgte keinerlei Reaktion.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 03.12.2021 (als Anlage K7)

Aufgrund dieses Verhaltens des Beklagten war dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zumutbar, sodass er die außerordentliche Kündigung und (hilfsweise die ordentliche Kündigung) des Mietverhältnisses erklärte. Faszinierend: Am 15.12.21 geht dem Anwalt mein Schreiben zu, aufgrund dessen er am 21.12.21 auf vier Seiten die Kündigung erklärt. Die arbeiten aber schnell! Ein weiteres Zuwarten war dem Kläger – bedauerlicherweise im Hinblick auf das bevorstehende Weihnachtsfest –wegen der Verteidigung seiner eigenen Rechte nicht möglich und zeigt deutlich auf, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist. Ich sehe meine Felle davonschwimmen! Er kündigt zur Weihnachtszeit!! Kann es einen stärkeren Beweis geben für die Berechtigung der Wohnungskündigung?!

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Beweis: Schreiben des Klägers vom 21.12.2021 (als Anlage K8)

6.
Hierauf reagierte der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 25.01.2022. Die Beklagtenvertreterin wies darin die Ansprüche des Klägers zurück und widersprach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Beweis: Schreiben des Beklagten vom 25.01.2022 (als Anlage K9)

Danach ist zu befürchten, dass er seinen Räumungspflichten nicht nachkommt Ich glaube nicht, daß ich eine Räumungspflicht habe. und auch nicht nachkommen wird, so dass bereits jetzt Anlass zur Klage gegeben ist.

7.
Aufgrund der Eintragung des Klägers im Grundbuch unter dem 04.05.2022 war es erforderlich, erneut die Eigenbedarfskündigung mit Schreiben vom 08.06.2022, beigefügt in Kopie als

Anlage K10,

zu erklären. Die Kündigung wurde zum 31.03.2023 erklärt, da der Kläger die Wohnung für seine Tochter und seinen Enkel benötigt. Der Enkel wurde am […] geboren.

Ferner erfolgte eine außerordentliche Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 01.09.2022, beigefügt in Kopie als

Anlage K11.

Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Beklagte trotz der Vielzahl von Abmahnungen, Kündigungserklärungen und Hinweisen von Seiten des Klägers sein pflichtwidriges Verhalten nicht unterlassen hat. Dies trifft insbesondere auf die Kompostkiste zu, die zu erheblichen Schäden geführt hat und weiterhin führt. Der

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Beklagte hat sein Verhalten hinsichtlich der Briefkastenproblematik, des Regenablaufs, der Blumenkästen, Schäden an den Fenstern und Türen nicht angepasst; ist dieser pfleglos mit der Mietsache umgegangen.

Vielmehr widersprach er mit Schreiben vom 01.09.2022 der Kündigung.

In Anbetracht des bestehenden Streits zwischen den Parteien bezüglich der einzelnen Schäden und deren Umfang und dem damit einhergehenden Status quo der Mietsache leitete der Kläger ein selbstständigen Beweissicherungsverfahren vor dem erkennenden Gericht unter dem Az: 26 H 3/22 ein. Es wird angeregt, die Gerichtsakte hinzuzuziehen.

Im Ergebnis dieses Verfahrens und des Sachverständigentermins zeigte sich, dass trotz der Hinweise auf diverse Beschädigungen an der Mietsache und der Abmahnungen des Beklagten u.a. mit Schreiben vom 26.10.2021 und 21.12.2021, den weiteren Hinweisen und Kündigungen im Jahr 2022, dieser den Zustand unverändert ließ. Auch in der Kündigung vom 01.09.2022 wurde auf die Beschädigung von Fließen Sic!, die Türen, die Türzarge, der unfachmännisch vorgenommenen baulichen Veränderung am Regenablauf, aufgrund von massiver Kondenswasserbildung in den Doppelfenstern, das Aufstellen der Kompostkiste/Wurmkiste, gestützt. Im Rahmen des selbstständigen Beweissicherungsverfahrens vor dem Amtsgericht Potsdam wurde ein Gutachten eingeholt. Das Gutachten lag dem Beklagten mehrere Wochen vor. Darin wurden die oben dargelegten Mängel bestätigt. Unter anderem bestätigte der Sachverständige die massive Kondenswasserbildung in den Kastenfenstern, die u.a. durch die Verwendung von Tüchern, die der Beklagte dazwischen geklemmt hat, zurückzuführen ist. Auch stellte er hinsichtlich der Wurmkiste fest, dass diese direkt auf dem Dielenfußboden aufsteht und sich unterhalb der Wurmkiste der Holzfußboden durch Feuchtigkeit dunkel verfärbt hat. Eine schützende Lackschicht ist nicht mehr festzustellen. Es wurden erhebliche Feuchtigkeitswerte von 29 % Masse festgestellt. Auch stelle der Sachverständige fest, dass ein Käfer aus der Wurmkiste herausgekrabbelt kam. Die Wurmkiste ist nicht wasserdicht und der Holzfußboden durch die Feuchtigkeit massiv geschädigt.

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Auf der Dachterrasse zeigten sich massive Algenbildung, die durch verspritztes Niederschlagswasser, was auf die Manipulation des Beklagten an dem Regenablaufrohr zurückzuführen ist, festzustellen war. Sic! Der Beklagte hat gleichwohl sein Verhalten nicht überdacht und abgeändert. Er hält an seinem pflichtwidrigen, die Mietsache beschädigenden Verhalten fest, leugnet teilweise auch sein Verhalten und die Ursächlichkeit. Aus diesem Grunde erfolgte eine weitere außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung mit anwaltlichem [[Schreiben vom 08.05.2023, beigefügt in Kopie als