Version vom 2. Februar 2024, 21:01 Uhr

Kanzlei Damrow

Rechtsanwältin Katja Damrow
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Angestellte Rechtsanwälte:
Rechtsanwältin Franziska-Josephine Kuba
Rechtsanwältin Madeleine von Rüden
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
Rechtsanwalt Uwe Winkler
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Telefon: 0331/76 99 00-0
Fax: 0331/76 99 00 11
E-Mail: info@kanzlei-damrow.de>Br> beA: Katja Damrow

Ich stelle zu! </Br> 31. August 2023
26 C 368/23
Unser Zeichen: &dots;

In Sachen

Lenz ./. W. (Räumungsklage)

zeigen wir an, dass wir den Beklagten vertreten.

Wir werden beantragen,

1. die Klage abzuweisen,

2. für den Fall der Verurteilung zur Räumung, den Beklagten eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist, mindestens bis zum 30.09.2024, zu bewilligen.

Seite 2

Außerdem wird beantragt,

dem Beklagten Prozesskostenhilfe für die Rechtsverteidigung zu gewähren und Frau Rechtsanwältin Katja Damrow als Rechtsanwältin

Zur Klageerwiderung wird wie folgt vorgetragen:

I.

Die Parteien stehen in einem Mietverhältnis zueinander.
Mit Eintragung vom 04.05.2022 erwarb der Kläger Eigentum an der von dem Beklagten bewohnten Mietwohnung.

Verlauf
Mit Schreiben vom 01.07.2011 erhielt der Beklagte erstmalig eine Kündigung wegen Eigenbedarfs von dem Rechtsvorgänger des Klägers.

Beweis: Kündigung vom 01.07.2011 - Anlage B 1-

Mit Klage vom 13.06.2012 ging dem Beklagten erstmalig eine Räumungsklage (Az. 24 C 221/12) zu.

Beweis: Klageschrift'vom 07.05.2012 - Anlage B 2 -

Mit Urteil vom 28.05.2013 wurde die Klage als unbegründet zurückgewiesen.

Beweis: Urteil vom 28.05.2013 - Anlage B 3-

Mit Schriftsatz vom 01.07.2013 legte der damalige Eigentümer Berufung gegen das Urteil des AG Potsdam vom 22.03.2013 ein.

Beweis: Schreiben vom 01.07.2013 - Anlage B 4

Seite 3

Mit Gutachten vom 25.06.2016 stellte der Gutachter fest, dass der Stress, welcher mit einem Umzug in Verbindung steht für den gesundheitlichen Zustand des Beklagten tödliche Folgen haben kann.

Beweis: Gutachten - Anlage B 5-

Mit Urteil vom 31.05.2018 wies das Landgericht Potsdam (Az. 13 S 68/13) die Klage ab.

Beweis: Urteil vom 31.05.2018 - Anlage B 6

Das Landgericht urteilte auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund eines überwiegenden Erhaltungsinteresses des/Mieters (hiesiger Beklagter) gegenüber dem Kündigungsinteresse des Vermieters.

Beweis: Urteil vom 31.05.2018 - Anlage B 6 -

Der Beklagte leidet an einer chronischen Erkrankung, nämlich an primärer progredienter Multipler Sklerose.

Das Landgericht führte aus, dass die Annahme besondere Härte begründet wird, dass ein Umzug des Mieters den Verlauf seiner Krankheit maßgeblich verschlechtern und eine akute, insbesondere psychische und\ hysische Gefahr darstellen würde. Hierzu heißt es in der Entscheidung des Landgerichts Potsdam wörtlich:

„Nachdem sein jetziger Funktionszustand, in verschiedenen neurologischen Systemen bereits sehr schlecht ist und nach Aussage des Gutachters „an einem seidenen Faden hängt", muss eine Progression der Erkrankung, welche mit dem Umzugsstress verbunden sein kann, unbedingt vermieden werden. Das Räumungsinteresse des Klägers muss hinter diesen gesundheitlichen Interessen des Beklagten zu 1 zurückstehen.“

Beweis: Urteil vom 31.05.2018 - Anlage B 6 -

Seite 4

Gemäß des Gutachtens vom 25.06.2016 heißt es hierzu, dass der mit einem Umzug und Wohnungswechsel verbundene Stress kann dazu führen, dass weitere Schübe der MS-Erkrankung auftreten. Hierzu heißt es wörtlich:

„Beim Beklagten zu 1 sei hierbei zu beachten, dass schon ein winziger neuer MS-Herd an einer regional bedeutsamen Stelle im Gehirn, insbesondere unter anderem bei der komplizierten Sehstörungen mit Läsionen im Hirnstamm, katastrophale Folgen hätte,“

Beweis: Gutachten vom 25.06. 2016 - Anlage B 5-

Gemäß des Gutachtens erfordert die Krankheit des Beklagten den Verbleib in der Mietwohnung auf unbestimmte Zeit. Dem hat sich das Landgericht angeschlossen. Hierzu heißt es wörtlich in der Entscheidung des Landgerichts Potsdam:

„Der Gutachter kommt zu der abschließenden Einschätzung, dass die Krankheit des Beklagten zu 1 seinen Verbleib in der Mietwohnung auf unbestimmte Zeit erfordert. Dieser Beurteilung schließt sich das Gericht aufgrund des nachvollziehbaren und überzeugenden Gutachtens an.“

Beweis: Urteil vom 31.05.2018 - Anlage B 6 -

Mit Schreiben vom 26.10.2021 kündigte erstmalig der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Beweis: Kündigung vom 26.10.2021 - Anlage B 7 -

Mit Schreiben vom 21.12.2021 kündigte der Kläger erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich.

Beweis: Kündigung vom 21.12.2021 - Anlage B 8 -

Mit Schreiben vom 25.01.2022 zeigten wir die Vertretung des Beklagten an und wiesen die Kündigung zurück.

Beweis: Schreiben vom 25.01.2022 - Anlage B 9

Seite 5

Mit Schreiben vom 08.06.2022 kündigte der Beklagte erneut wegen Eigenbedarfs.

Beweis: Kündigung vom 08.06.2022 - Anlage B 10 -

Mit Schreiben vom 01.09.2022 kündigte der Kläger außerordentlich, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis.

Beweis: Schreiben vom 01.09.2022 - Anlage B 11 -

Am 01.09.2022 stellte der Kläger einen Antrag auf die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. :Beweis: Antrag vom 01.09.2022 - Anlage B 12 -

Am 20.09.2022 reagierte der Beklagte auf die vorbenannte Kündigung, widersprach dieser und wies auf das lebenslange Wohnrecht hin.

Beweis: Schreiben vom 20.09.2022 - Anlage B 13 -

Mit Schreiben vom 07.10.2022 wies der Beklagte den Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens zurück.

Beweis: Schreiben vom 07.10.2022 - Anlage B 14 -

Mit Schreiben vom 08.05.2023 kündigte der Kläger abermals außerordentlich, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis mit dem Beklagten.

Beweis: Kündigung vom 08.05.2023 - Anlage B 15 -

Zur Sache
Der Kläger trägt vor, dass ohne entsprechende Zustimmung des Vermieters Veränderungen an der Wohnung vorgenommen wurden und erhebliche Schäden vorliegen.

Seite 6

An dem Klingelschild des Beklagten befanden sich im Jahr 2021 weitere Namen. Hierbei handelte es sich wie bereits beschrieben um die Kinder des Beklagten sowie seine damalige Partnerin. Dass die Beteiligten ebenfalls zeitweise die Wohnung bewohnten war bekannt und wurde durch den Beklagten dem Rechtsvorgänger des Klägers angezeigt.

Inzwischen sind keine weiteren Namen am Briefkasten zu finden und wurden durch den Beklagten entfernt.

Im Badezimmer wurden zwei Fliesen abgenommen, sodass die Wanne rollstuhlgerecht mit einem unterfahrbaren Personenlifter begehbar wird und damit für den Beklagten nutzbar wird.

Beweis: Augenschein

Die Fliesen können wieder angebracht werden.

Beweis: Augenschein, Sachverständigengutachten

Im Zuge einer Reparatur des Entlüftungsventils (beauftragt durch die WEG), setzte die Fachfirma die Fliesen nicht wieder ein. Der Beklagte setzte dann die Fliesen entsprechend ein.

Beweis: Augenschein

Es wird bestritten, dass eine Durchfeuchtung der Hauswand vorliegt. Der pflanzliche Bewuchs an der Hauswand kann beseitigt werden. Die Hauswand, die nicht Teil der Mietsache ist, obliegt der WEG und nicht dem Mieter.

Beweis: Augenschein, Sachverständigengutachten

Die Konstruktion zum Auffangen des Regenwassers mittels eines flexiblen Rohrs wurde entfernt.

Beweis: Augenschein

Seite 7

Pflanzen und Blumenkästen stehen nicht auf der Balkonbrüstung.

Beweis: Augenschein

Die Fenster zur Straßenseite innenseitig sind nicht stark beschädigt. Eine regelmäßige Belüftung findet statt. Der Verfall der Fenster wird nicht durch eingehängte Tücher beschleunigt.

Beweis: Augenschein, Sachverständigengutachten

Spätestens mit Schreiben vom 20.09.2022 bat der Beklagte um Instandsetzung der veralteten Doppelkastenfenster.

Beweis: Schreiben vom 20.09.2022 - Anlage B 13 -

Gemäß des Gutachtens, näher beschrieben durch Nachtrag des Gutachtens vom 19.06.2023 kann ein Nichtaustauschen eines Handtuchs als Feuchtigkeitsspeicher dienen. Damit kann die Feuchtigkeit an die Holzkonstruktion abgegeben werden.

Beweis: Gutachten - Anlage B 16

Beweis: Schreiben vom 19.06.2023 - Anlage B 17 -

Ein Austausch der eingegangenen Handtücher findet statt.

Beweis: Augenschein

Die Kondenswasserbildung in den Kastenfenstern ist zudem darauf zurückzuführen, dass die inneren Fensterflügel nicht dicht anliegen. Dies hat nichts mit dem Verhalten des Beklagten zu tun.

Beweis: Gutachten Seite 8 - Anlage B 16

Die sogenannte Kompostkiste steht nicht direkt auf dem Boden, sondern auf 12 cm dicken Balken.

Beweis: Augenschein

Seite 8

Nichts anderes ergibt sich aus dem Gutachten.

Beweis: Gutachten - Anlage B 16 -

Mit Schreiben vom 20.09.2022 wies der Beklagte bereits darauf hin, dass er eine Instandsetzung des veralteten Dielenbodens befürwortet und bot sogar an, sich an den Kosten zu beteiligen.

Beweis: Schreiben vom 20.09.2022 - Anlage B 13 -

Der Beklagte baut keine Drogen an. Es ist keine Cannabis-Pflanze vorhanden.

Beweis: Augenschein

Der Beklagte ist auch kein Drogenhändler.

In der Wohnung des Beklagten ist derzeit nur er selbst gemeldet.

Herr G. ist nicht amtlich bei dem Beklagten gemeldet.

Ich bestreite, dass die Tochter des Klägers sowie ihr Ehemann einen Garten/Balkon zur Verwirklichung der beruflichen Zwecke benötigen. Derzeit haben sie auch keinen Garten-/Balkonnutzung. Dies kann daher nicht erforderlich sein.

II.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Räumung zu, die Voraussetzungen des §§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1, Abs. 2 5. 1 Nr. 2 BGB liegen nicht vor.
Denn hier liegt kein wichtiger Grund vor. Dem Kündigenden kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen weiterhin zugemutet werden.

Der Beklagte ist an einer unheilbaren Krankheit erkrankt, die bei etwaigen Stress [die] Verschlimmerung, eine Erblindung oder gar den Tod mit sich bringen kann.

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Selbstverständlich ist hier auch die grundrechtlich geschützte Position des Eigentümers nicht zu vernachlässigen. Dies wird sie keinesfalls. Denn das Eigentum geht nicht verloren. Der Eigentümer erleidet hier auch keinen Nachteil, denn die Mietsache steht nach wie vor in seinem Eigentum und wird nicht in erheblichen Maß gefährdet.

Der Kläger hat die Mietsache gekauft und Eigentum erworben. Der Kläger ist in das Mietverhältnis eingestiegen, wie es zum Zeitpunkt der Eigentumsübergabe erfolgte. Der Kläger erkennt selbst, dass er gesetzlich in die Vermieterstellung eingetreten ist. Das Mieterverhältnis bzw. die Eigentümerstellung hat der Kläger jedoch freiwillig übernommen. Der Kläger hat sich freiwillig dazu entschlossen die streitgegenständliche Wohnung zu erwerben, mit allen Rechten und Pflichten. Er kannte die streitgegenständliche Wohnung und dementsprechend auch die vorgetragenen Beschädigungen.

Sämtlich vorgeworfene Beschädigungen der Mietsache bestanden bereits bei Erwerb der Mietsache durch den Kläger. Außerdem ist davon auszugehen, dass sowohl die Fenster, die Türen und der Boden ihr Lebensalter erreicht haben. Hier liegen zudem keine Pflichtverletzungen vor. Der Kläger ist in das Eigentum eingetreten, so wie es besteht.

Die Sachsubstanzen wirken sich nicht auf das Eigentum aus, da diese beseitigt werden können. Die Beschädigungen bzw. Bemalungen der Türen können selbstverständlich entfernt werden, so kann auch der Türrahmen ausgetauscht werden.

Anders als der Kläger behauptet droht hier kein Schaden, welcher erheblich ist. Hier kommt es jedenfalls auf eine Einzelfallentscheidung an. Hinsichtlich der vorgetragenen Beschädigungen handelt es sich überwiegend um vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Es liegt keine konkrete Gefährdung der Mietsache vor.

Im Einzelnen:
Badezimmer Fliesen
Es liegt keine Beschädigung vor, die Entfernung der Fliesen unter der Badewanne ist für den Mietgebrauch der Wohnung notwendig und von dem Kläger zu dulden. Davon abgesehen, wurden die Fliesen zum Teil bei Reparaturarbeiten entfernt und nicht wieder montiert. Es handelt sich hierbei um geringfügige Änderungen, auf die der Beklagte gemäß § 554 Abs.1 S.1 BGB einen Anspruch hat.

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Kompostkiste/Boden
Die Dielen sind veraltet, vertragsgemäßer Gebrauch liegt vor. Der Beklagte erklärte sich bereits mit einer Instandsetzung bereit.

Türen/Türrahmen
Es liegt keine Beschädigung vor. Hierbei handelt es sich um vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Für den Fall, dass hier Beschädigungen vorliegen, so sind diese ausweislich des Gutachtens durch eine Reparatur zu beheben. Es droht kein Schaden für die Mietsache als solche.
Hinsichtlich der Bemalungen der Türen, gilt zuvor beschriebenes. Ausweislich des Gutachtens können einige Bemalungen schlicht entfernt werden.

Fenster
Es liegt keine Pflichtverletzung des Beklagten vor. Gemäß des Gutachtens in dem Verfahren mit dem Az. 26 H 3/22 wird beschrieben, dass die inneren Fensterflügel nicht dicht anliegen. Aus diesem Grund bildet sich Kondenswasser. Der Kläger ist seiner Instandsetzungspflicht bisher nicht nachgekommen, obwohl der Beklagte darauf hingewiesen hat.

Regenfallrohr
Es liegt keine Pflichtverletzung vor. Der Beklagte ist der Bitte des Klägers nachgekommen und hat seine Konstruktion mittels eines eigebauten flexiblen Rohrs zum Auffangen von Regenwasser abmontiert.

Richtigerweise erkennt der Kläger, dass aus einem chaotischen, unaufgeräumten Zustand innerhalb der Mietwohnung kein vertragswidriges Verhalten gesehen werden kann.
Auch das Argument, der Kläger hätte den Beklagten mehrfach kontaktieren müssen, um die Mietsache begehen zu können greift nicht. Der Beklagte ist jederzeit erreichbar und hat sich bisher keine Begehung durch die jeweiligen Eigentümer der vergangenen Jahre versperrt. Der Kläger hat die streitgegenständliche Wohnung mehrfach besichtigen können.

Es liegen keine Pflichtverletzungen oder Beschädigungen der Mietsache vor, die eine solche Pflichtverletzung rechtfertigen würden. Es drohen keine erheblichen Schäden

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für die Mietsache und es sind auch keine konkreten Gefahren ersichtlich. Insgesamt handelt es sich überwiegend um vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

In die Einzelfallbetrachtung hinzugezogen werden muss, dass das Landgericht Potsdam dem Beklagten aufgrund des schwerwiegenden Grads seiner Erkrankung und den damit verbundenen Risiken für sein Leben ein lebenslanges Wohnrecht zugesprochen (Az. 13 S 68/13) hat.

Der Beklagte ist der permanenten Gefährdung seines Lebens ausgesetzt, wie sich an dem bisherigen Verhältnis zwischen den Parteien sowie des Rechtsvorgängers abzeichnet. Das Mietverhältnis wird fortwährend angegriffen, der Beklagte ist daher einer massiven Stressbelastung ausgesetzt und muss sich stets rechtlichen Beistand suchen. Dem Kläger ist offenbar jedes Mittel recht, die Gesundheit des Beklagten zu gefährden und dies obwohl er den Zustand der streitgegenständlichen Wohnung kannte und so gekauft hat.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Räumung zu. Die Kündigung ist unwirksam, der Anspruch gemäß § 573 Abs. I, II Nr. 2 BGB steht dem Kläger nicht zu.

Ein berechtigtes Interesse ist nicht gegeben.
Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt. Dem berechtigten Interesse des Eigenbedarfs stehen die erheblichen Interessen des Beklagten am Verbleib in der Wohnung und die damit verbundene Härte gegenüber.

Der Kläger trägt vor, dass [&dots;] in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wollen. Derzeit bewohnt die junge Familie eine 2,5 Zimmer Wohnung auf 64,5 m². Diese Wohnung ist zwar kleiner, als die streitgegenständliche Wohnung, jedoch für die Anzahl an Personen ausreichend. Vorgetragen wird, dass kein Balkon und kein Garten vorhanden sind, diese jedoch erforderlich wären für die berufliche Tätigkeit der beiden und daher ein Einzug in die streitgegenständliche Wohnung notwendig sei. Da derzeit weder Balkon und Garten vorhanden sind, kann hier auch nicht von einer Erforderlichkeit aufgrund der Tätigkeit ausgegangen werden. Hierbei scheint die Begründung vorgetäuscht.

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Dem Beklagten wurde aufgrund seiner körperlichen und gesundheitlichen Beeinträchtigung ein lebenslanges Wohnrecht gemäß §§ 574a Abs. 2 S.2 BGB durch Urteil vom 31.05.2018 (Az. 13 S 68/13) anerkannt. Jede Belastung durch Stress oder stressähnliches Verhalten wirkt sich auf die Gesundheit des Beklagten aus. Es handelt sich um eine unheilbare Krankheit. Ein Auszug aus der besagten Wohnung und die damit verbundene Eingliederung in eine neue Umgebung bzw. ein neues soziales Gefüge, würde eine Härte bedeuten, die unter der Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt werden kann.

IV. Prozesskostenhilfeantrag

Zur Bewilligung der Prozesskostenhilfe reichen wir die Erklärung über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie die erforderlichen Belege (auf dem Postweg) ein.

Die Erfolgsaussicht seiner Rechtsverteidigung ergibt sich aus den Ausführungen zu 1. Sofern das Gericht weitere Darlegungen oder Beweisantritte für erforderlich hält, wird um eine Auflage gebeten.

Franziska-Josephine Kuba
Rechtsanwältin